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martes, 26 de abril de 2011

No prorrogar o extinguir el contrato de alquiler por el arrendatario transcurridos 1 año.

En ocasiones, es frecuente, que el arrendatario no está comodo con el arrendador, y se encuentra en la situación de querer extinguir el contrato de alquiler y expulsarlo de la casa. Debido a la especial protección al domicilio familiar, y a las prorrogas voluntarias del arrendador podemos encontrarnos con dificultades para extinguir el contrato. La solución, añadir una claúsula al contrato de arrendamiento, a tenor de lo que dispone el artículo 9.3 de la LAU. Ojo, por que si no se ha pactado concretamente esta clausula por escrito, dificilmente podamos echar al arrendador indeseable pero que paga religiosamente.

En conclusión, se trata de precisar nuestra intención de usar dicha vivienda como domicilio familiar.Esto nos permitira extinguir el contrato de alquiler a pesar de la voluntariedad de prorrogar del arrendador. Ojo avizor, si se va usar, por lo menos durante los meses posteriores se deberá aparentar que se usa como vivienda domestica por los familiares del propietario. 

Artículo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3.No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

lunes, 21 de marzo de 2011

Vicios ocultos en viviendas y edificios.

Vicios ocultos (vivienda, edificios). Son defectos ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble.

La Ley de la Edificación establece que las personas (promotor, constructores, incluso técnicos superiores) que intervienen en el proceso de edificación deben responder, frente a los compradores-propietarios afectados:
  • Vicios de estructuras. Durante 10 años, por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos en los elementos estructurales que comprometen la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
  • Elementos e instalaciones que afecten a la habitabilidad. Durante 3 años, por los daños materiales causados por vicios o defectos en elementos o instalaciones que afecten a la adecuada habitabilidad de la vivienda.
  • Terminación o acabado de obras. Durante 1 año, por los vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras.
Seguros de caución. Para garantizar los pagos de las posibles indemnizaciones que pudieran tener lugar, la legislación actual obliga a contratar un seguro de daños materiales o seguro de caución al contratista en el primer caso, y al promotor en el segundo y tercer caso, siendo el asegurado el propio promotor y los sucesivos compradores de las viviendas o locales.

Controles. El Notario y el Registrador de la Propiedad, antes de proceder a autorizar e inscribir la escritura pública de obra nueva deben controlar que la obligación de contratar estos seguros de de caución se han cumplido.

Reclamaciones. Las reclamaciones por este tipo de conceptos se podrás presentar en el plazo de 2 años a partir de la fecha que se hubiesen producido los vicios o daños.

Indemnizaciones. En el seguro de caución el asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado en el primer requerimiento. El asegurador podrá optar por satisfacer la indemnización en metálico o por la reparación de los daños, vicios...

Discrepancias. Se puede recurrir a la vía judicial o bien al Sistema Arbitral de Consumo. Esta última posibilidad está regulada por la normativa de Defensa de los Consumidores y Usuarios y, aparte de ser gratuita, se caracteriza por su sencillez y rapidez. El sometimiento a esta última vía es voluntaria para las partes

Libro del edificio. Obra nueva.

Libro del edificio.

Se trata de un nuevo documento obligatorio desde mayo de 2000. Es el conjunto de documentación que detalla y describe una obra nueva o edificio recién construido y que es entregado a los compradores para su conocimiento y mantenimiento posterior. Es obligatorio que el promotor lo entregue a la comunidad de propietarios según la Ley de Ordenación de la Edificación.

Se trata en cierta medida de los documentos escritos y gráficos que registran la historia de la edificación del edificio... Es por tanto un documento útil a la hora de exigir responsabilidades en el caso de que eledificio ocasionara problemas derivados de la ejecución de la obra.

Libro del edificio como manual de conservación.

 Su funcionalidad práctica es la de un Manual de Conservación de la edificación para sus propietarios que recoge las obligaciones de éstos en materia de conservación del inmueble cuando deciden sumarse a la comunidad de propietarios. Como tal, recoge:
  • Las instrucciones para uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Se indican revisiones obligatorias y convenientes de las instalaciones - calefacción, fontanería- y plazos máximos recomendados.
  • El mantenimiento de los materiales usados en la construcción, etc… para que sean observados por el usuario final de la vivienda.
  • El Proyecto de obra, juntamente con los modificados y reformados que se hayan producido debidamente aprobados
  • El acta de recepción de la obra
  • La relación identificativa de los intervinientes en el proceso de edificación

Obra nueva:

Documento público en le que se declara la existencia de una edificación o la construcción de una nueva. Su inscripción en el Registro de la Propiedad supone la creación de una finca registral por desaparición de la finca registral de procedencia.

La declaración de Obra Nueva es importante dado que las viviendas que se edifiquen en un solar adquieren naturaleza jurídica las viviendas, quedando modificada la situación registral del solar y dando origen a tantas propiedades como consten en el proyecto.

Puede realizarse en el proceso de urbanización, siempre y cuando la Licencia Administrativa esté concedida, como en el proceso de ejecución de la obra. En todo caso, en el título el Notario hará constancia del porcentaje edificado en el momento de la fecha del protocolo, siendo necesario realizar un nuevo título al finalizar la obra.
  

Certificado final de obra y la cedula de habitabilidad.

El control de calidad de las obras realizado incluirá el control de recepción de productos, los controles de la ejecución y de la obra terminada.

Para ello:

a) El director de la ejecución de la obra recopilará la documentación del control realizado, verificando que es conforme con lo establecido en el proyecto, sus anejos y modificaciones.

 
b) El constructor recabará de los suministradores de productos y facilitará al director de obra y al director de la ejecución de la obra la documentación de los productos anteriormente señalada, así como sus instrucciones de uso y mantenimiento, y las garantías correspondientes cuando proceda; y

c) La documentación de calidad preparada por el constructor sobre cada una de las unidades de obra podrá servir, si así lo autorizara el director de la ejecución de la obra, como parte del control de calidad de la obra.

Una vez finalizada la obra, la documentación del seguimiento del control será depositada por el director de la ejecución de la obra en el Colegio Profesional correspondiente o, en su caso, en la Administración Publica competente, que asegure su tutela y se comprometa a emitir certificaciones de su contenido a quienes acrediten un interés legítimo.

Certificado final de obra.

En el certificado final de obra, el director de la ejecución de la obra certificará haber dirigido la ejecución material de las obras y controlado cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado de acuerdo con el proyecto, la documentación técnica que lo desarrolla y las normas de la buena construcción.
El director de la obra certificará que la edificación ha sido realizada bajo su dirección, de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica que lo complementa, hallándose dispuesta para su adecuada utilización con arreglo a las instrucciones de uso y mantenimiento.

Al certificado final de obra se le unirán como anejos los siguientes documentos:

a) Descripción de las modificaciones que, con la conformidad del promotor, se hubiesen introducido durante la obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia; y

b) Relación de los controles realizados durante la ejecución de la obra y sus resultados.

Cédula de habitabilidad.

Documento expedido por la Administración a fin de controlar las condiciones de salubridad e higiene de los edificios destinados a vivienda y alojamiento. Es imprescindible su obtención para contratar el alta de los servicios de agua, gas y luz y tiene vigencia durante los 15 años posteriores desde la fecha de expedición.

Su existencia para una vivienda acredita que esta cumple los requisitos mínimos de habitabilidad i solidez exigidos por la normativa.

Todas las viviendas han de disponer de cédula de habitalidad (viviendas de obra nueva, rehabilitadas o con cualquier obra que modifique las condiciones objetivas de habitabilidad).

La cédula de habitabilidad es obligatoria en los siguientes casos:
  • Para alquilar o vender una vivienda.
  • Para viviendas de obra nueva o de rehabilitación global.
  • Para dar de alta los servicios de agua, gas o electricidad.
En algunas comunidades autónomas la cédula de habitabilidad ha sido sustituida por la licencia urbanística municipal de primera ocupación.

Este documento lo extiende un técnico competente del Ayuntamiento y, como hemos dicho, es obligatorio para poder contratar los suministros de agua, gas y electricidad. Sin este certificado no se puede habitar ningún espacio legalmente. Para su solicitud se debe rellenar un impreso y adjuntar diversa documentación.



lunes, 7 de marzo de 2011

Las licencias urbanísticas.

Por medio de las licencias urbanísticas los Ayuntamientos ejercen un control en cuanto que los actos de edificación y uso del suelo se ajustan al Planeamiento urbanístico.

Todo acto de edificación y uso del suelo o subsuelo requiere licencia. Para ello los terrenos han de tener la consideración legal de solares. El concepto de solar ya venía regulado en el artículo.82 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. No obstante se podrá otorgar licencia, sin que los terrenos tengan la consideración legal de solar, si la clasificación es de suelo urbano, en los supuesto previstos con carácter general en los artículos 39.1, 40 y 41 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, del Reglamento de Gestión Urbanística, o en los artículos concordantes que prácticamente todas las Comunidades Autónomas han incluido en sus respectivas legislaciones

La concesión o denegación de las licencias se constituye como un acto reglado, es decir que si se cumplen los requisitos legales para su concesión, ésta habrá de otorgarse, por lo que la misma no depende de una voluntad discrecional de la Administración.

Tienen un carácter real, lo que significa que en la concesión de licencia se prescinde de las circunstancias del solicitante, ciñéndose exclusivamente sobre el objeto en que recae. Ello posibilita que las licencias sean transmisibles y además se otorgan sin perjuicio del derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros, ya que no entra a determinar si el solicitante es o no propietario del suelo sobre el que se realiza la actuación sujeta a licencia.


1. Las obras de construcción de edificaciones e instalaciones de todas clases de nueva planta.

2. Las obras de ampliación de edificios e instalaciones de todas clases existentes.

3. Las de modificación o reforma que afecten a la estructura de los edificios e instalaciones de toda clases existentes.

4. Las de modificación del aspecto exterior de los edificios e instalaciones de toda clase existentes. La variación del original uso que se le pudiese dar a un edificación requiere la previa y correspondiente licencia con miras a corroborar que la misma acata la vigente legalidad, así como el estudio que certifique que el edificio en cuestión reúne las condiciones adecuadas para poder ser destinado a su nuevo uso, tales como que su situación se localiza en una zona adecuada al mismo o que dicha edificación comprende aspectos de seguridad e higiene acordes a su nuevo uso.

5. Las obras que modifiquen la disposición interior de los edificios, cualquiera que sea su uso.

6. Las obras que hayan de realizarse con carácter provisional. Conforme al artículo.1 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana, estarán sujetos a previa licencia, sin perjuicio de las autorizaciones que fueren procedentes con arreglo a la legislación específica aplicable:
- Las obras que hayan de realizarse con carácter provisional a que se refiere el artículo.58.2 RD 1346/1976 de 9 abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana., Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
- Los usos de carácter provisional a que se refiere el artículo.58.2 RD 1346/1976 de 9 abril.
7. Las obras de instalación de servicios públicos.

8. Las parcelaciones urbanísticas.

9. Los movimientos de tierra, tales como desmontes, explanación, excavación y terraplenado, salvo que tales actos estén detallados y programados como obras a ejecutar en un Proyecto de Urbanización o Edificación aprobado o autorizado.

10. La primera utilización u ocupación sobre las edificaciones e instalaciones de toda clases existentes.

11. El uso del vuelo sobre las edificaciones e instalaciones de toda clase existentes.

12. La modificación del uso de los edificios e instalaciones en general.

13. La demolición de las construcciones, salvo en los casos declarados de ruina inminente.

14. Las instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamientos, actividades industriales, mercantiles o profesionales, servicios públicos o cualquier otro uso a que se destine el subsuelo.

15. La corta de árboles integrado en masa arbórea que esté enclavada en terrenos para los que exista un Plan de Ordenación aprobado.

16. La colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública.

17. En general, los demás actos que señales los Planes, Normas u ordenanzas.

Que ocurre si realizamos una obra sin licencia:

El Ayuntamiento tiene la obligación de proteger y controlar que la legalidad urbanística se mantenga y como hemos visto, una forma de ejercer este control es a través de las licencias.

Si se realiza una obra en un casa como por ejemplo el cierre de una terraza o la instalación de una piscina, sin solicitar la preceptiva licencia, el Ayuntamiento iniciará un procedimiento denominado de reestablecimiento de la legalidad urbanística. En este procedimiento se requerirá para que en el plazo de dos meses se solicite la licencia en cuestión.

 Con ello lo que se pretende es que la obra sin licencia, que se encuentra en una situación ilegal, se legalice, realizándose el procedimiento de solicitud de licencia para comprobar que la obra se ajusta a la normativa urbanística.

En caso de no solicitar la licencia en el plazo establecido, o bien, si una vez solicitada, ésta es denegada por el Ayuntamiento por que la obra no es legalizable por ser disconforme con la normativa urbanística, se procederá a la demolición de la misma y todo ello sin perjuicio de las sanciones económicas que puedan estar previstas en estos casos.


El silencio administrativo se constituye en la actualidad como una presunción establecida con el fin de salvaguardar el correcto proceder del administrado solicitante frente a la pasividad de la administración otorgante.

Con tal finalidad, el artículo.9.7 Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, según el cual el solicitante de licencia de parcelación Parcelaciones urbanísticas , construcción de inmuebles o modificación de la estructura Modificación de estructura  de los mismos, implantación de nuevas industrias o reformas mayores de las existentes, puede acudir, una vez transcurrido el plazo para resolver, a la comisión provincial de urbanismo, y si en el plazo de un mes no se notificare al interesado acuerdo expreso, queda otorgada la licencia por silencio administrativo.



Mediante la cédula de habitabilidad la Administración comprueba que lo edificado reúne las condiciones de habitabilidad necesarias para ser ocupadas por el ser humano.

Para su concesión es imprescindible que la obra esté completamente acabada, para lo cual la dirección facultativa ha de expedir el certificado final de obra.

 Una vez presentada la solicitud, la administración gira inspección de lo edificado para comprobar in situ, que la obra tiene las condiciones de seguridad y habitabilidad necesarias. Sin la obtención de la cédula de habitabilidad no se pueden contratar los suministros a las compañías suministradoras (gas, luz, etc.)

jueves, 3 de marzo de 2011

Los arrendamientos urbanos. Regulación.

Si desea alquilar una vivienda o solventar alguna duda respecto a los derechos y obligaciones que pueden derivarse de su contrato de alquiler debe tener en cuenta que éste se encuentra regulado en la actualidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Esta ley se aplica a todos los contratos de arrendamiento celebrados a partir del día 1 de enero de 1995; los contratos realizados con anterioridad se rigen por diversas disposiciones legales que han sido modificadas por la ley vigente, lo que hace más que recomendable que consulte a un abogado cualquier cuestión que se pueda plantear al respecto.

Los consejos que se exponen a continuación se centran exclusivamente en los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de enero de 1995.

También debe considerarse que a efectos de la aplicación de la ley vigente, se entiende por vivienda aquella edificación habitable cuya finalidad es la de satisfacer la necesidad de “primera vivienda” del arrendatario.

Así, la ley no es de aplicación a las viviendas que se habitan por razón del cargo o servicio que se presta (por ejemplo, porteros, guardas, empleados, asalariados, funcionarios, militares, alumnos y personal de las Universidades, etc.), ni a las denominadas “viviendas suntuosas”, es decir, aquellas que ocupan una superficie de más de 300 m2, o cuya renta inicial es 5,5 veces el salario mínimo interprofesional; en ambos casos las partes son libres para acordar todos los términos del contrato.
Si va a celebrar un contrato de alquiler, debe tener en cuenta lo siguiente:

¿QUE FORMA DEBE TENER EL CONTRATO DE ARRENDAMINETO?

El contrato de arrendamiento se realiza por escrito en el que debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del inmueble que se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes.

No es necesario que siga forzosamente un modelo concreto; basta que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto; aún así, y para facilitar esta labor, existe un “contrato-tipo” de venta en estancos con cuya adquisición se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

El contrato también puede realizarse en escritura pública celebrada ante Notario y ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

Si Ud., como arrendador (dueño) o arrendatario (inquilino), desea que se refuercen expresamente alguno de sus derechos o pretende incluir cláusulas especiales, le sugerimos que encomiende la redacción del contrato a un abogado, que le ofrecerá ofrecerle asesoramiento sobre todas las cuestiones relacionadas con la materia y con las particularidades que presente su caso concreto.

LA DURACIÓN DEL CONTRATO.

En principio, las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler. Si este plazo de duración fuese inferior a 5 años, llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que sea el inquilino el que manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.

Así, el arrendador estará legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los 5 años, con la única excepción de que el propietario-arrendador haya manifestado expresamente en el contrato que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de este tiempo.

Transcurrido el plazo de los 5 años, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre lo preavise al inquilino con un mes de antelación.

Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por otros 3 años más salvo que sea el inquilino el que comunique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato. Como en el caso anterior, el propietario no podrá rechazar la prórroga del contrato.
Si en el contrato no se señala su plazo de duración, se entenderá que ésta es de 1 año.

LA FIANZA.

En el momento de firma del contrato y por imperativo legal, el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta.

La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en la vivienda (y que no deriven de un uso habitual o corriente).

El importe de la fianza se le devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato siempre y cuando entregue la vivienda al propietario en perfecto estado. Si se hubiesen producido desperfectos, se descontarán los gastos de su reparación del importe de la fianza. La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.

Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también la de los intereses que haya generado.

Por último, la fianza podrá ser actualizada – como en el caso de la renta – una vez transcurridos los cinco primeros años de duración del contrato.

LA RENTA.

La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler de la vivienda, se pacta libremente por ambas partes.

Salvo acuerdo en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.

Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta, etc.); si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en la propia vivienda.

Por su parte, el propietario-arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).

Respecto a la actualización de la renta, la ley establece que durante los 5 primeros años de duración del contrato la renta se incrementará o disminuirá (esto último parece bastante poco probable) de conformidad a la variación que experimente el ndice de Precios al Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística; así, la renta se incrementará si sube el IPC o disminuirá si éste lo hace.

La actualización de la renta se realiza transcurrido el año de vigencia del contrato mediante una sencilla operación matemática que consiste en multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de IPC correspondiente al mismo mes en el que se celebró el contrato; por ejemplo, si el contrato de arrendamiento se celebró en el mes de marzo del año 1.996, la renta se actualizará en el mes de marzo del año siguiente, 1.997, multiplicando su importe por el IPC correspondiente al mes de marzo de 1.996; en el año 1.998, la renta se actualizará multiplicando el importe de la renta actualizada vigente durante el año anterior por el IPC correspondiente al mes de marzo del año 1.997 y así sucesivamente.

Las partes está obligadas a mantener este sistema de actualización durante los 5 primeros años; a partir de entonces la renta se actualizará conforme hayan pactado las partes en el contrato de arrendamiento, aunque generalmente se seguirá incrementando de conformidad al IPC.
Por último, la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al inquilino el importe de la actualización.

¿QUIÉN PAGA LOS GASTOS?

Los gastos generales, es decir, aquellos que derivan del uso corriente del inmueble en general (tales como las cuotas de la comunidad de propietarios, la piscina, ascensores y garajes, servicios de vigilancia, etc.) son de cuenta del propietario; sólo en caso de que así se pacte expresamente en el contrato de arrendamiento, serán asumidos por el inquilino.

Respecto a los servicios individuales, es decir, aquellos que el inquilino utiliza de forma independiente (agua, gas, teléfono, electricidad, etc.), serán abonados por el mismo salvo que las pactes acuerden lo contrario. A estos gastos también se les denomina “cantidades asimiladas a la renta”.


LAS OBRAS EN LA VIVIENDA.

Debe distinguirse al respecto entre dos tipos de obras: las necesarias o de conservación y las mejoras.

A) Las obras de conservación.

El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas, salvo que el deterioro lo haya producido el propio inquilino, o la vivienda haya quedado destruida por causas de las que no sea responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto, etc.) y que dan lugar a la extinción del contrato. El propietario-arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda deberá abonarlas el inquilino.

Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por culpa de dichas obras.

Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, podrá efectuarlas el inquilino, siempre que se lo comunique al propietario, y tendrá derecho a que éste le restituya su importe.

Por último, si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hacen inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.
La suspensión del contrato implica que tanto el plazo de duración del contrato como la obligación de pagar la renta, se detienen hasta el fin de las obras.

b) Las obras de mejora.

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes.

Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas como en el caso de las obras de conservación; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se reduzca proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

En estos casos, el propietario deberá notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.

Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten a la vivienda. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.

Si el inquilino decide soportar las obras, el arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar a consecuencia de las mismas, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

Por su parte, el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, o provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad en la misma.

En ambos casos el propietario podrá exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado original.
Por último, el arrendatario, previa notificación por escrito al propietario, podrá realizar en la vivienda aquellas obras que sean necesarias para adecuar la misma a su propia condición de minusválido o a la de su cónyuge, pareja de hecho, o familiares que convivan con él. Cuando finalice el contrato, si lo exige el arrendador, deberá reponer la vivienda a su estado inicial.

La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos los 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá superar el 20 % de la renta vigente.

LA VENTA DE LA VIVIENDA ALQUILADA. LOS DERECHOS DEL ARRENDATARIO.

Si el propietario de una vivienda alquilada desea venderla, está obligado legalmente a ofrecérsela en venta, en primer lugar, al arrendatario, indicándole el precio y el resto de las condiciones.

El inquilino, por su parte, dispondrá sobre la misma de un derecho de adquisición preferente o de “tanteo y contará con un plazo de 30 días para optar por la compra.

Si el propietario no hiciese el ofrecimiento de la vivienda al arrendatario, y vendiese la vivienda por su cuenta a un precio inferior al comunicado, o incumpliese cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones en las que el propietario la transmitió al tercero. A esto se le denomina derecho de retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta de la vivienda.

El pacto por el cual el inquilino renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en aquellos casos en los que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por una duración superior a 5 años.

El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda de forma conjunta con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios de un inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales que componen el mismo.

Por su parte, la persona que compra una vivienda que se encuentra arrendada, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el vendedor, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento hasta que éste alcance los 5 años de duración; después podrá optar por su extinción.

¿CUANDO PUEDE RESOLVERSE EL CONTRATO? LA EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO.

La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del tiempo por el que se celebró.

Debe destacarse al respecto que, aunque las partes pueden acordar libremente su duración si se pactó por un tiempo inferior a 5 años, el inquilino tiene derecho a continuar en la vivienda hasta agotar este término, si lo desea, sin que el propietario pueda oponerse.Una vez cumplido este periodo, podrá comunicarle al inquilino su intención de no prorrogar el contrato.

En segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino pueden solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que incumplan sus respectivas obligaciones. Así, el propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:
  • No paga la renta o la fianza.
  • Subarrienda o cede a un tercero la vivienda sin consentimiento del propietario.
  • Causa daños en la vivienda intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.
  • Realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de ser “primera vivienda” del inquilino.
Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:
  • No realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas.
  • Perturba al inquilino en la utilización de la vivienda.
Por último, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador (por ejemplo, un terremoto) y por la declaración de ruina realizada por la administración competente.

LA SUBROGACIÓN EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS.

La subrogación es la sustitución de una persona por otra en el contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular. Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino.

Así, se produce la subrogación en el lugar del propietario cuando éste vende a una tercera persona la vivienda arrendada. En estos supuestos, el comprador está obligado a respetar íntegramente las condiciones del contrato de arrendamiento, que permanecerá en vigor hasta que se agote su periodo de duración.
La subrogación en el lugar del inquilino puede producirse en diversas situaciones, que detallaremos a continuación.

En primer lugar, el fallecimiento del inquilino, que no conlleva necesariamente la extinción del contrato de arrendamiento dado que pueden subrogarse en el mismo:
  • El cónyuge del arrendatario o la pareja de hecho (tanto homosexual como heterosexual) que al tiempo del fallecimiento conviviera con él, exigiéndose en este último caso un periodo de convivencia de al menos 2 años o descendencia en común.
  • Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela o hubiesen convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores.
  • Los ascendientes o hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.
  • Las personas, distintas de mencionadas, que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.
Si existen varias personas de las anteriores con derecho a subrogarse en el arrendamiento, se aplicará el mismo orden en el que figuran mencionadas, si bien los padres mayores de 70 años tendrán prioridad sobre los descendientes.

En los casos de igualdad, tiene preferencia la persona que tuviera una minusvalía superior al 60 %, las que tuvieran cargas familiares y en última instancia el descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

Si, por el contrario, no existe ninguna de estas personas, el arrendamiento se extinguirá.

También se extinguirá el arrendamiento si al propietario no se le comunicase el fallecimiento y la identidad de la persona que se va a subrogar en el contrato de arrendamiento en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario.

En segundo lugar, también se produce la subrogación en el lugar del inquilino en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial del mismo. En estos supuestos, el cónyuge que no sea titular del contrato de arrendamiento podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada si se le atribuye por sentencia judicial, siempre que se lo comunique al arrendador en el plazo de 2 meses contados desde la fecha de notificación de la sentencia.

LA CESIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y EL SUBARRIENDO.

Por cesión del contrato se entiende la transmisión que realiza el propietario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona.

El subarriendo es el arrendamiento que realiza el inquilino de una parte de la vivienda de la que disfruta y que a su vez ha alquilado al propietario.

El inquilino sólo puede subarrendar una parte de la vivienda y tan sólo por el tiempo que dure su propio contrato de alquiler, sin que el importe del subarriendo pueda superar el de la renta que el inquilino esté abonando.
En ambos casos, tanto en la cesión como en el subarriendo, es necesario que el propietario preste su consentimiento por escrito.

LAS RECLAMACIONES.

En principio, todos los litigios judiciales que puedan plantearse respecto a cuestiones relacionadas con el contrato de alquiler (su duración, el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas, etc.) se tramitan en el procedimiento civil ordinario a excepción de aquellos que se detallan a continuación y que se tramitan por el llamado juicio verbal:
  • En los que se solicite el desahucio (la expulsión del inquilino) por falta de pago de las rentas.
  • En los que solicite la extinción del contrato por el cumplimiento de su plazo de duración.
  • Las reclamaciones por la falta de pago de la renta o cantidades asimiladas independientemente de la cantidad que se reclame.
Excepcionalmente, el arrendador podrá ejercer conjuntamente en el mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas siempre que el importe de estas cantidades no supere los 30.050,61 €. En caso contrario, el procedimiento judicial aplicable será el ordinario.

Debe tenerse en cuenta que los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas podrán archivarse si antes del juicio, el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman en la demanda y las que adeude hasta ese momento. Con este pago se enerva (detiene) la demanda de desahucio.

No obstante, el inquilino no tendrá la oportunidad de enervar la acción de desahucio si ya hubiese hecho uso de esta posibilidad anteriormente o si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta mediante escrito fehaciente (esto es, quedando constancia de la fecha de recepción y del contenido del escrito, por ejemplo mediante requerimiento notarial, por burofax, etc.) con al menos 4 meses de antelación a la fecha de la presentación de la demanda.
  

martes, 1 de marzo de 2011

Los arrendamientos rústicos.

ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS.

Se considera arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadera o forestal a cambio de un precio o renta.

Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se opongan a la Ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil, y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables. LEY 49/2003,  26 de noviembre, de arrendamientos rústicos (B.O.E. nº 284, del día 27).LEY DE ARRENDAMIENTOS RUSTICOS
 
Tienen la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de la ley citada que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.
 
EXCLUSIONES DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS.
 
Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Rústicos :
 
1.-Los que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año agrícola.
2.-Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.
3.- Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable.
4.- Los que tengan como objeto principal: Aprovechamiento de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos secundarios; aprovechamientos encaminados a semillas o mejorar barbechos; la caza; explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado; cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
5.- Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas.



COMPATIBILIDAD DE ARRENDAMIENTOS.
 
Una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos, cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales.
 
Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal no se considerarán incluidos aprovechamientos de otra naturaleza, como la caza.
 
TIEMPO DE DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE APARCERÍA Y ARRENDAMIENTO RÚSTICO.
 
 
Tiempo de duración de los contratos de arrendamiento rústico.
 
1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de tres años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.
 
2. Salvo estipulación de las partes, estableciendo una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de tres años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celetrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas.
 
3. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de tres años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.

CESIÓN Y SUBARRINEDO DEL ARRENDAMIENTO RÚSTICO.
  • Es preciso el consentimiento expreso del arrendador.
  • Ha de referirse a toda la finca o explotación, por todo el tiempo que quede de arrendamiento y por renta no superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.

APARCERÍA.

El titular de una finca o explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de algunos de los aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, repartiéndose con el aparcero los productos en parte alículota en proporción a sus aportaciones.

La presunción iuris tamtum de que no comprende relación laboral. Como excepción, en el caso de que el aparcero aporte únicamente su trabajo y, en su caso, una parte del capital de explotación y del capital circulante que no supere el 10%, deberá serie garantizado el salario mínimo que corresponda al tiempo que dedique al cultivo y cumplirse lo dispuesto en la legislación laboral y de Seguridad Social.

La duración del contrato de aparceria  es el que libremente estipulen las partes.

En su defecto, un año agrícola, entendiendose prorrogado por un año en los mismos términos que señala para el arrendamiento el art. 12.

Si se ha convenido para un cultivo determinado, el plazo mínimo será el necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo.

APARCERÍA ASOCIATIVA.

Son contratos parciarios en que dos o mas personas aportan o ponen en comun el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de producción, con la finalidaad de constituir una explotación o agrandarla, repartiéndose el beneficio proporcionalmente a sus aportaciones.


LOS PARQUES EÓLICOS.

Un parque eólico es una agrupación de aereogeneradores que, con carácter general se utilizan para la producción o generación de energía eléctrica.

Los parques eólicos se pueden situar en tierra o en el mar (offshore), siendo los primeros los más habituales, aunque los parques offshore han experimentado un crecimiento importante en Europa en los últimos años.
El proceso de ob
tención de la energía eólica ha de ser coherente con el respeto medioambiental y está sujeto a una normativa específica, Ley de impacto ambiental. Antes de proyectar un parque eólico, es obligatorio la realización de un estudio de impacto ambiental que determinará su viabilidad; una instalación rentable puede perfectamente desestimarse por los efectos negativos que ocasiona al entorno.

OCUPACIÓN DE LOS TERRENOS DE LOS PARQUES EÓLICOS.

Existen varios sistemas de ocupación de los terrenos por parte de las empresas explotadoras de los citados parques, uno de ellos, son los convenios con los Ayuntamientos y los propietarios de los terrenos, todos ellos de carácter rústico, en la mayoría de los casos, sin explotación rural alguna, y generalmente baldíos, se establecen lo que se denominan mancomunidades, en el que el canon arrendaticio que abona la empresa explotadora del Parque, se reparte entre todos los comuneros, otro sistema, es la compra de los terrenos por parte de la empresa, un tercero es el arrendamiento rústico de las tierras, con un contrato de arrendamiento de parcelas rústicas para explotación de molino aerogenerador, que dependiendo de la capacidad - metros cuadrados - de la tierra y en función de los molinos que se instalen en la misma, así será la renta anual a abonar y un cuarto es que la entidad interesada en la explotación del parque eólico y en la declaración de utilidad pública de un terreno determinado puede solicitarlo a la Comunidad Autónoma correspondiente simultáneamente con la autorización administrativa de las instalaciones, incluyendo al efecto una relación concreta e individualizada de los bienes y derechos que considere de necesaria expropiación. La declaración de utilidad pública llevará implícita en todo caso la necesidad de ocupación de bienes o de adquisición de los derechos afectados e implicará la urgente ocupación a los efectos del artículo 52 de la Ley, de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa.

En el caso de los contratos de arrendamiento para la instalación de molinos aerogeneradores, el período de arrendamiento, con carácter general, suele ser prolongado, 20 ó 30 años.  




jueves, 27 de enero de 2011

Comunidad de propietarios. Nociones básicas desarrolladas. Parte 2.

1. LA LEY ESPAÑOLA DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
La Ley española de Propiedad Horizontal, recientemente reformada, regula una forma especial de propiedad por pisos o locales que es la más común en nuestras ciudades.
Según este sistema de copropiedad, corresponde al dueño de cada piso o local, por un lado, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su vivienda o local y además, la copropiedad, junto con los demás vecinos, de los elementos comunes del edificio (escaleras, patios, portales, ascensores, elementos estructurales, fachadas, instalaciones de suministros, etc.)
A cada piso o local se atribuye una cuota de participación (en centésimas) con relación al valor total del edificio, que sirve de módulo para determinar qué porcentaje de los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario.
Cuando Ud. compra (o hereda, dona, etc.) un piso en Propiedad Horizontal, lo hace respecto a ambas cosas, esto es, no sólo el piso sino también, y conjuntamente, una determinada cuota de participación en los elementos comunes.
2. EL TITULO CONSTITUTIVO DE LA COMUNIDAD.
A la hora de adquirir una vivienda, conviene consultar en el Registro de la Propiedad el llamado “título constitutivo” de la propiedad horizontal.
Se trata de un documento que describe el edificio en general y cada piso o local en particular, indicando la extensión, planta, y los anejos, tales como plazas de garaje, buhardillas o trasteros.
En el título se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que el propietario en cuestión va a hacer de los elementos comunes.
El título suele contener, además, determinadas reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones, que forman los estatutos de la Comunidad.
Es importante conocer que sólo se pueden modificar los estatutos por unanimidad de todos los copropietarios. Así, por ejemplo, si en los estatutos se prohíbe utilizar las viviendas como oficinas abiertas al público, si algún vecino quiere abrir una consulta deberá conseguir la aprobación de todos los vecinos reunidos en Junta.
3. ¿QUÉ SON LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR?
Además de los estatutos, el conjunto de propietarios pueden fijar normas que regulen la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes (por ejemplo, fijando el horario de recogida de basuras).
Este tipo de normas también son de obligado cumplimiento, si bien para su modificación basta el voto de la mayoría simple de los vecinos.
4. ¿QUÉ OBRAS ESTÁN PERMITIDAS?
Cada propietario sólo puede hacer obras en su piso o local, modificando sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios a condición de que:
  • No reduzca o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni su configuración o estado exteriores.
  • No perjudique los derechos de otro propietario.
  • Comunique la realización de tales obras previamente a la Comunidad.
En el resto del edificio no puede realizar alteración alguna y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al administrador.
5 ¿QUÉ ACTIVIDADES ESTÁN PROHÍBIDAS?
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del edificio actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las normas generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, deberá requerir a quien realice alguna de las anteriores actividades prohibidas para que inmediatamente cese en las mismas, e informarle de que si no lo hace podrán iniciarse acciones judiciales contra él.
Si el infractor persiste en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, puede demandarle judicialmente. Para ello, la Comunidad deberá obligatoriamente valerse de Abogado, si bien no será necesaria la asistencia de un Procurador (aunque es muy recomendable).
Presentada la demanda, a la que debe acompañarse la copia del requerimiento remitido al infractor, así como la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez puede acordar provisionalmente el cese inmediato de la actividad prohibida, y adoptar otras medidas cautelares.
Tras los correspondientes trámites judiciales, el Juez dictará sentencia, donde puede ordenar alguna o todas las medidas siguientes:
  • Que el infractor ponga fin definitivamente a la actividad prohibida.
  • Que el infractor indemnice a la Comunidad por los daños y perjuicios causados.
  • Que el infractor sea privado del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años.
En cualquier caso, un abogado podrá ofrecer asesoramiento sobre todas estas cuestiones a la vista de las particularidades que presente cada supuesto concreto.
6. LA UNIÓN O DIVISIÓN DE PISOS Y LOCALES.
Los pisos o locales pueden ser objeto de unión o división, ya sea material o parcial.
En tales casos se requiere la aprobación por unanimidad de la Junta de Propietarios, a la que corresponde la fijación de nuevas cuotas de participación para los pisos reformados.
7. LAS OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.
Las obligaciones más destacadas del propietario son, entre otras, las siguientes:
  • Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
  • Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
  • Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servidumbres (de paso, de luces, bajadas de aguas) imprescindibles para la creación de servicios comunes de interés general (como por ejemplo, ascensor, portería, conserjería, vigilancia, etc.), teniendo derecho a que la Comunidad le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados.
  • Permitir la entrada en su piso o local a los efectos de lo anterior.
  • Contribuir, con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
  • Resulta importante destacar que el comprador de la vivienda o local responde con el propio inmueble que adquiriere, de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que correspondan al año en el que se realiza la compra y al anterior. En el instrumento público (escritura de compraventa, donación, etc.) mediante el que se transmite la vivienda o local, el transmitente (vendedor, donante, etc.) deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios o expresar los que adeuda. Para justificar lo anterior, el transmitente deberá solicitar al Secretario de la Comunidad que le entregue una certificación sobre el estado de deudas que deberá llevar obligatoriamente al acto de otorgamiento del documento público (por ejemplo, la firma de la escritura de compraventa); sin dicho documento no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura, salvo que el adquirente le exima expresamente de esta obligación.
  • Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que debe existir en la Comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. El fondo de reserva debe estar dotado con una cantidad no inferior al 5 % del último presupuesto ordinario de la Comunidad. Con cargo al fondo de reserva la comunidad puede suscribir un contrato de seguro para cubrir los posibles daños que se causen en la finca o bien celebrar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
  • Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
  • Comunicar al secretario de la comunidad el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de todo tipo relacionadas con la Comunidad. A falta de esta comunicación, se puede tener por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si se intenta una notificación al propietario y resulta imposible practicarla en el lugar mencionado, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general de la misma, expresando la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por el Secretario, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma produce los mismos efectos que la realizada personalmente.
  • Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Es decir, si Ud. vende su piso pero olvida comunicarlo al Secretario de la Comunidad o no lo hace saber de modo claro, Ud. seguirá respondiendo de las deudas de la Comunidad que surjan después de la venta junto al comprador (aunque Ud. podrá reclamarle después al comprador que le reembolse lo pagado).

8. LAS OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
La Comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
Por su parte, los propietarios que se opongan o demoren injustificadamentela ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad, responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa. Así, por ejemplo, si el edificio amenaza ruina, y el Ayuntamiento les requiere para que lo arreglen, y por culpa de algún vecino reticente, la Comunidad no obedece, dicho vecino deberá pagar personalmente la multa que en su caso imponga el Ayuntamiento a la Comunidad.
9. LAS MEJORES EN EL EDIFICIO.
Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarios para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del edificio (por ejemplo, cambiar la puerta del portal por una más moderna… etc.)
Cuando se adopten acuerdos para realizar estas mejoras no necesarias, si cuota de instalación excede del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino que no esté conforme con su realización no estará obligado a abonarlas, ni se podrá modificar su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja introducida en la Comunidad.
Si el vecino disidente desea, posteriormente, participar de las ventajas de la innovación, deberá abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.
Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
10. LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Los órganos de gobierno de la Comunidad son los siguientes:
LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
Corresponde a la Junta de Propietarios:
  • Nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Secretario y Administrador y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
  • Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
  • Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias.
  • Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
  • Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

La asistencia a la Junta de Propietarios puede ser personal o mediante representante legal. También cabe apoderar a otra persona, bastando para ello un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local pertenece “pro indiviso” (conjuntamente) a diferentes propietarios, éstos deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas.
Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad (y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada), podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.
El acta de la Junta debe reflejar los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la Comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías necesarias para lograr acuerdos.

La Junta de propietarios debe reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o si así lo solicita la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación.
La convocatoria de las Juntas debe hacerla el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
La convocatoria debe contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y debe advertir, en tal caso, de la privación del derecho de voto a dichos propietarios.
Cualquier propietario puede pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad; a tal efecto debe dirigir escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, quien debe incluirlos en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurren, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se señalará una segunda convocatoria de la misma que se celebrará sin necesidad de que concurran los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación (sin sujeción a “quórum”)
La Junta debe reunirse en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. Por ello, es habitual incluir tanto la primera como la segunda (con media hora de diferencia) en la misma citación.
La citación para la Junta ordinaria anual debe hacerse, cuando menos, con 6 días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
La Junta puede reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetan, entre otras, a las siguientes normas:
La unanimidad sólo se exige para aprobar o modificar de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, no exige unanimidad, sino que basta el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes destinados asuprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, tampoco exige unanimidad, sino que basta el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
El voto de los propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por escrito al Secretario en el plazo de 30 días naturales a partir de la fecha en que se les comunique, se considerarán favorables al acuerdo.
Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (antenas colectivas, televisión digital, etc.), o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas de energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (gas natural, electricidad, etc.) puede ser acordada, a petición de cualquier propietario, con el voto favorable de tan sólo un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La Comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.
No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, puede autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Para la validez de todos los demás acuerdos basta el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria son válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de losasistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pueda lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, puede solicitarse al Juez de Primera Instancia para que decida al respecto.
¿Pueden impugnarse los acuerdos de la Junta de Propietarios?
Cabe impugnar los acuerdos de la Junta de propietarios ante los tribunales en los siguientes supuestos:
  • Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Cuando perjudiquen gravemente para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Sólo pueden impugnar judicialmente dichos acuerdos aquellos propietarios que hubiesen votado negativamente en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
El plazo para impugnar caduca a los 3 meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo caducará en 1 año.
Siempre resulta conveniente obtener el consejo de un abogado sobre la conveniencia o no de iniciar las correspondientes acciones legales así como de las particularidades que puede presentar el caso concreto.

LIBRO DE ACTAS.

Los acuerdos de la Junta de Propietarios deben reflejarse en un libro de actas homologado por el Registrador de la Propiedad que corresponda al edificio.
El acta de cada reunión de la Junta de Propietarios debe expresar, al menos, lo siguiente:
  • La fecha y el lugar de celebración.
  • El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
  • Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
  • Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas departicipación.
  • El orden del día de la reunión.
  • Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
El acta de las reuniones debe remitirse a los propietarios en el domicilio designado por éste, y a falta de designación, en el piso perteneciente a la Comunidad o en el tablón de anuncios.
Se pueden corregir los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.
Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la misma.
El secretario debe custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de 5 años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
EL PRESIDENTE.
Es nombrado entre los distintos propietarios, mediante elección o, a falta de candidatos, mediante turno rotatorio o sorteo.
El nombramiento es obligatorio. Si el propietario designado no desea ser nombrado Presidente, podrá solicitar ante el Juzgado de Primera Instancia dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, ser relevado de tal obligación invocando para ello las razones que le asistan.
El juez, a través de un sencillo procedimiento designará al propietario que deberá sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a un nuevo nombramiento.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, sea imposible para la Junta designar al Presidente de la Comunidad.
El Presidente ostenta legalmente la representación de la Comunidad, tanto en un procedimiento judicial como fuera del mismo, en todos los asuntos que la afecten.
No es obligatorio nombrar vicepresidentes. En el caso de que se desee hacerlo, su nombramiento se realiza por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al vicepresidente, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios.
EL SECRETARIO.
Las funciones del Secretario y del Administrador son ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la existencia de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Los cargos de Secretario y Administrador pueden acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador sólo puede ser ejercido por alguno de los propietarios o por un Administrador de Fincas.
Los designados pueden ser cesados en sus cargos antes del fin de su mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
EL ADMINISTRADOR.
Corresponde al Administrador realizar, ademas de todas aquellas que se le confieran por la Junta, las siguientes:
  • Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  • Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  • Atender a la conservación y mantenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  • Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar la documentación de la Comunidad.

LOS PROPIETARIOS MOROSOS.
El propietario del inmueble está obligado al pago de las cuotas y las derramas correspondientes dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de Propietarios.
En caso contrario, el Presidente o el Administrador, si así lo acuerda la Junta de Propietarios, pueden reclamar la deuda judicialmente presentado una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia de la localidad.
No es obligatorio para ello valerse de abogado ni procurador. Sin embargo, resulta muy recomendable, y dada la complejidad de la materia, casi imprescindible asistirse de estos profesionales, máxime teniendo en cuenta que una vez terminado el procedimiento puede repercutirse el coste de sus honorarios a la parte contraria (la llamada “condena en costas“)
La utilización de este procedimiento requiere la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios por el Secretario, con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido debidamente notificado a los propietarios afectados.
Presentada la demanda y admitida a tramite, el juez requiere al demandado para que, en el plazo de 20 días, pague a la Comunidad demandante, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, total o parcialmente, la cantidad que se le reclama.
Si el demandado no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, el juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la Comunidad.
Incluso aunque el propietario demandado presente un escrito de oposición a la demanda ante el Juzgado, la Comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
Una vez terminado el juicio, el Juez impone las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus alegaciones.
La condena en costas incluirá los honorarios del abogado y del procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios de estos profesionales en la demanda o la contestación.
Siempre es conveniente el consejo de un abogado quien, a la vista de las singularidades que presenta cada caso, informará sobre la conveniencia de iniciar las correspondientes acciones legales.
¿PUEDE APLICARSE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL A LAS URBANIZACIONES?
El régimen de propiedad horizontal es aplicable a las urbanizaciones (“complejos inmobiliarios privados”, según su denominación legal) que reúnan los siguientes requisitos:
  • Estar integrados por 2 o más edificaciones o parcelas independientes entre si cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
  • Que los propietarios de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente participen, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Las urbanizaciones pueden optar entre:
  • Constituirse en una sola Comunidad de Propietarios.
  • Constituirse en una “Agrupación de Comunidades de Propietarios“. En este caso, se someterán al régimen normal de propiedad horizontal, si bien con las siguientes particularidades:
El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada debe ser otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades que vayan a integrar aquella, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de Propietarios.
La Junta de Propietarios está compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentan la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
La adopción de acuerdos para los que se exijan determinadas mayorías exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de Propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
No es obligatorio que la comunidad agrupada constituya un fondo de reserva.
Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada sólo pueden decidir acerca de los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.
Sus acuerdos no pueden limitar las facultades que corresponden a los órganos de gobierno (Junta, Presidente, Secretario, etc.) de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.