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jueves, 11 de febrero de 2016

¿Cuál es el precio mínimo para vender una vivienda?

No existe ningún precio mínimo ni máximo de venta para una vivienda o cualquier otro inmueble en ninguna de las comunidades autónomas. El precio de cualquier inmueble, en virtud del carácter del derecho de propiedad y de la libertad de mercado, es el que voluntariamente acuerdan las partes.
Si existe un valor mínimo por el que cualquiera de las comunidades autónomas, pretenden obligar a pagar los impuestos que se derivan de una transmisión o compraventa.

viernes, 5 de febrero de 2016

¿Cuales son los costes e impuestos en una compraventa de inmuebles?

En algún momento en nuestra vida, muchas personas se enfrentan a tener que realizar una operación de compra - venta de un inmueble. Esta situación, lleva aparejada una serie de procedimientos y impuestos a realizar y pagar. Pero, ¿Realmente conocen las partes con exactitud a quien corresponde pagar cada concepto de la operación? ¿Conocen cuales son los todos los costes exactos de la operación?. Para ello, hoy traemos este post a colación, para así tener una guía con la que resolver las primeras cuestiones o dudas iniciales que nos puedes surgir en el proceso. Los gastos que tiene una compraventa de vivienda son:
  • Escritura pública en la notaría
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Impuestos
  • Gestoría (si pedimos hipoteca)
  • Plusvalía municipal
Analicemos al detalle cada uno de ellos:

martes, 10 de abril de 2012

Comprar un piso: ¿Cómo saber si está libre de cargas y pagos?

Si tiene anotaciones preventivas de embargo es mejor desistir. El ayuntamiento aclara si la vivienda está al corriente del pago del IBI

Si pese a la dificultades del momento hemos decidido comprar piso y éste es de segunda mano, hay una serie de aspectos que se deben tener en cuenta. Si hemos dado con la vivienda que nos interesa hay que saber si ese inmueble está libre de cargas y el propietario al corriente de todos los pagos.

Las cargas son limitaciones de dominio y aparecen en una inscripción diferente de la del cambio de titulares. Las más corrientes son las hipotecas, censos, embargos y servidumbres. Todas las cancelaciones de carga tienen que figurar en el registro. Es crucial comprobarlo antes de comprar una vivienda.

Un piso hipotecado

Si la vivienda que queremos comprar está hipotecada hay que consultar al acreedor (banco o caja) para saber si todavía hay cantidades pendientes de amortización. En este caso, antes de comprar la vivienda es necesario que se liquide la hipoteca o que se subrogue.

Antes de comprar habrá que liquidar la hipoteca o que se subrogue.
Si se liquida, además de pagar las cantidades pendientes a la entidad financiera, hay que hacer la cancelación administrativa de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. 

Si se subroga, hay que tener en cuenta que el precio de la vivienda no vendrá determinado sólo por la cantidad que se paga al vendedor, sino también por la que se paga a la entidad financiera. En ambos casos, la hipoteca no tiene que continuar a nombre del vendedor.

Censo, servidumbres y embargos.

Si el piso que nos interesa está
afectado por un censo, es conveniente que el vendedor lo redima.

Respecto a las servidumbres, afectan normalmente al uso del inmueble, a la expectativa de realizar determinadas obras.

Si descubrimos que la vivienda
tiene anotaciones preventivas de embargo o demandas judiciales, es mejor desistir de comprarla, a menos que estén satisfechas las obligaciones. Es importante cancelar este tipo de cargas en el Registro de la Propiedad.

Afecciones e IBI.

El impuesto municipal de plusvalía y la liquidación complementaria del impuesto de transmisiones patrimoniales
son afecciones que duran dos años. Si alguna todavía está vigente hace falta que se asegure que el vendedor ya ha realizado el pago.

Hay que saber que no está sometida a contrato de alquilerEl IBI o impuesto de bienes inmuebles es un impuesto que tienen que pagar todas las viviendas. Si se compra una vivienda de segunda mano, el ayuntamiento puede informar de si la vivienda está al corriente de este pago.

Finalmente, es importante dejar claro que el piso no está sometido a ningún contrato de alquiler ni a ningún régimen de protección que pueda limitar el precio o su uso
.

martes, 31 de mayo de 2011

Tasación de inmuebles.

La forma mas fácil de conocer el precio de mercado que tiene tu casa, es ir a un portal inmobiliario que tenga gran volumen de oferta, y buscar aquellos que sean lo mas similar al tuyo (misma zona, metros, características, etc), de ésta manera se puede conocer el precio aproximado de forma rápida.

Pero este tipo de valoraciones a los bancos no les son válidas para poder configurar una hipoteca. Necesitan una valoración del inmueble que sea algo más trabajada, o lo que se llama una tasación inmobiliaria, donde se hace un estudio en profundidad del inmueble y, en base a las características, se le pone un precio.

Continuamos con la temática de la tasación de propiedades, es muy importante para determinar, en el caso de una hipoteca, la cantidad de dinero que finalmente entregará el banco. Vamos a ver qué puntos tiene en cuenta el tasador para determinar el valor del inmueble.

Habitualmente, el valor de tasación no se corresponde con el precio real del inmueble, sino que tiende a ser menor. Para poder calcular este índice, el tasador evalúa el estado del inmueble, los equipamientos que posee y cualquier otro punto que pueda marcar el valor de la vivienda. Al mismo tiempo, tiene en cuenta otros condicionantes, como por ejemplo el precio de venta de inmuebles similares o la ubicación de la propiedad.

De acuerdo a la teoría, el tasador debe estudiar la vivienda in situ, aunque no todos los agentes trabajan de esta forma. Muchas veces, las tasaciones se concretan únicamente teniendo en cuenta datos como el precio de venta, la zona y otras informaciones que pueda aportar el comprador.

La primera acción del tasador es solicitar al propietario los planos de la vivienda. Al tasar una vivienda libre se tiene en cuenta la superficie total construida, mientras que en el caso de una vivienda de protección oficial (VPO), solamente se consideran los metros útiles.

Otros parámetros importantes son la antigüedad de la vivienda y su conservación, si la misma está alquilada o en ella reside actualmente el propietario, la conservación de las instalaciones de carpintería, alicatado y pintura, la ubicación del inmueble, la cantidad de habitaciones y ambientes y otros puntos más.

También se consideran los servicios anexos a la vivienda, como por ejemplo si el inmueble cuenta con portero automático, línea teléfonica, conexión a Internet, agua caliente, calefacción, aire acondicionado, espacios exteriores, etc. En el caso de un edificio, se tiene en cuenta la cantidad de ascensores y los espacios comunes que posee el mismo.

En todos los casos, además de la presencia de estos elementos, será un condicionante importante la calidad de la construcción, de los equipamientos y de los servicios. Todos estos factores terminarán constituyendo un conjunto de información que determinará finalmente el valor de tasación de la vivienda.


¿Qué es el valor de tasación?

El valor de tasación es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo que el mismo esté sujeto a algún tipo de protección oficial, en cuyo caso el valor de tasación se corresponderá con el valor máximo legal del bien.

¿Qué es el valor de mercado?

El valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad (bien valorado) en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del bien, y que ambos, comprador y vendedor actúan libremente y sin un interés particular en la operación.

¿Qué es el valor máximo legal?

Es el precio máximo de venta de un bien sujeto a protección pública establecido en la normativa especifica que le sea aplicable.

¿Quién marca el valor máximo legal de un bien?

Cada Comunidad Autónoma marca todos los años unos módulos de protección pública a través de los cuales se fijan los diferentes máximos legales para cada tipo de protección (régimen general, régimen especial, precio tasado). El tipo de régimen viene explicado por el número de expediente de protección oficial que figura en las escrituras del bien bajo el epígrafe “beneficios fiscales”.

¿Cómo calcula un tasador el valor de mercado?

Existen varios métodos para calcular el valor de mercado de un bien. Los más utilizados son los siguientes :
Método de Comparación :

El método de Comparación es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido.

La normativa exige como mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de mercado del mismo.

Método Residual :

Cuando el método de comparación no es posible, ya que no es posible encontrar suficientes inmuebles testigo de características similares, se suele utilizar el método residual, que es un poco más complejo.

Está basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso, y es el utilizado para la valoración de terrenos edificables o de inmuebles a rehabilitar.

Consiste explicado de una manera simplista en calcular el valor del inmueble con la construcción finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado. (Construcción de la edificación en el caso de terrenos edificables o de la rehabilitación en inmuebles a rehabilitar).

Método de Capitalización :

Cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica el importe de las mismas se utiliza el método de capitalización.

Está basado en el principio de anticipación y el valor de tasación viene determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras impugnables al inmueble.

Consiste de una manera simplista en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas.

Es un método complejo y que se utiliza tan sólo para la valoración de grandes negocios.

Método del Coste :

El método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica.

Consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración.

¿Qué documentación se necesita para realizar una tasación hipotecaria?

El tasador deberá disponer de la documentación registral del inmueble objeto de la tasación, ya bien sea copia de las escrituras de propiedad del mismo o nota simple emitida por el registro. Dicha documentación deberá ser aportada en el informe de tasación y en caso de la nota simple no deberá tener una antigüedad superior a tres meses entre el momento de su emisión y la fecha de emisión del informe de tasación.

¿Qué pasa si el tasador no tiene en su poder la documentación registral del inmueble?.
El tasador podrá emitir el informe de tasación hipotecaria, aunque no posea la documentación registral del inmueble objeto del mismo, si bien dicho informe deberá estar condicionado a la aportación de dicha documentación.

miércoles, 27 de abril de 2011

La compra de una vivienda.

SI LA VIVIENDA ES NUEVA.

Si lo que desea es adquirir una vivienda nueva pueden encontrarse ante dos posibilidades, que la vivienda esté todavía en contrucción o se encuentre ya construida:

LA VIVIENDA EN CONTRUCCIÓN. LA PRIMERA INFORMACIÓN.

A la hora de comprar una vivienda nueva en construcción, o como suele denominarse, vivienda “sobre plano”, el promotor deberá proporcionarle la siguiente información:
  • Los datos de inscripción de la empresa constructora en el Registro Mercantil.
  • Planos generales y detallados de la vivienda.
  • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.
  • Una memoria de las calidades.
  • El precio total y la forma de pago.
La publicidad que se le entregue sobre viviendas de nueva construcción vincula a la constructora como si se tratase de un contrato, por lo que está obligada acumplir todo lo que oferte en los mismos; así es conveniente conservar todos los anuncios y folletos de la promoción por si deseamos efectuar después alguna reclamación en vía amistosa o judicial.

La señal y las cantidades periódicas a cuenta

Para adquirir la vivienda, Ud. deberá entregar una suma de dinero en concepto de señal (o “arras penitenciales” en terminología legal) que permitirá reservarla a su favor hasta que se celebre el contrato de compraventa.

Si finalmente Ud. decide no comprar la vivienda, generalmente perderá la cantidad entregada en concepto de señal, por lo que es aconsejable que se informe al respecto.

Si decide adquirir la vivienda, es frecuente comprometerse también a la entrega de ciertas cantidades de dinero de forma periódica (mensual o semestral) mientras se construye la vivienda y hasta la firma del contrato de compra-venta; estas cantidades se descontarán del importe total de la misma.

El seguro en la compraventa de vivienda y devolución de las cantidades entregadas a cuenta

Las cantidades que Ud. entregue a cuenta de forma periódica, deben ser garantizadas por los promotores de la vivienda mediante seguro o aval.

En los casos en los que la construcción no llegue a iniciarse o no se termine, la constructora estará obligada a devolver dichas cantidades incrementadas, en general, en un 6 % de penalización.

Por ello, asegúrese a la hora de firmar el precontrato de que en el mismo figura este seguro o aval.

Por su parte, el promotor deberá entregarle la póliza individual de este seguro o algún documento que acredite la existencia del aval e información sobre los mismos que también podrá obtener directamente la compañía aseguradora o la financiera, respectivamente; de esta forma podrá conocer cuál es el capital cubierto para su vivienda, la duración de la póliza… etc.

Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada en el plazo acordado, Ud. puede exigir la devolución de las cantidades entregadas de forma periódica, formulando al promotor una petición o solicitud de devolución.

Realice esta petición de modo que quede constancia de la misma, por ejemplo, por telegrama con acuse de recibo, burofax, o mediante requerimiento notarial.

Si el promotor no contesta a dicha petición, puede dirigirse a la compañía aseguradora o entidad financiera que prestó el aval para solicitar la devolución del capital entregado a cuenta en la compra de su vivienda.

El contrato de compraventa de vivienda y la escritura pública

El contrato privado de compraventa se celebra entre Ud. (comprador) y la empresa promotora (vendedor) y en el mismo debe constar, al menos, lo siguiente:
  • Los datos de las partes tanto del comprador como del vendedor.
  • Si tienen la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
  • Identificación de la vivienda: superficie, lindes, posibles anejos (garaje, trastero..)
  • El plano de la vivienda y la memoria de calidades.
  • El precio y las condiciones de la adquisición: La cantidad periódica a pagar así como la póliza del seguro que se presta para garantizar las cantidades entregadas, la cuenta corriente que se haya abierto para el pago de esas cantidades, las penalizaciones que se estipulan para el caso de Ud. no realice los pagos acordados o para el vendedor si no ofrece las calidades prometidas.
  • También figurará el importe de los impuestos que habrán de satisfacerse.
  • La fecha de entrega de la vivienda y la penalización que el constructor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto a la fecha prevista para la entrega.
  • Firma de las partes que contratan (comprador y vendedor).
  • Si no se ha realizado con anterioridad, a la firma del contrato, se le deberá entregar la siguiente documentación:
    • Descripción de la vivienda y del edificio en que se encuentra, así como las zonas comunes y servicios accesorios.
    • Plano de la vivienda y de dónde está localizada. Trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y las garantías de las mismas, así como las medidas de prevención de incendios del edificio.
    • Materiales empleados en la construcción de la vivienda.
    • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que necesiten algún cuidado especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
    • Datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o mención de que no se haya inscrita en el mismo.
    • Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y Cédula Urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas del suelo.
Generalmente, la entrega de las llaves se realiza a la firma de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

A partir del momento de la inscripción de esta Escritura en el Registro de la Propiedad (previa liquidación de los impuestos correspondientes), el contrato no sólo afectará al comprador y al vendedor sino también a terceros.

Resulta siempre conveniente, cuando no imprescindible, obtener el consejo de un abogado en función de las circunstancias de cada caso.

El préstamo hipotecario

Es bastante probable que si Ud. no dispone de la totalidad del precio de la vivienda, solicite un préstamo hipotecario.

En tal caso será más que recomendable que se informe bien sobre las condiciones y características del préstamo en diversas entidades financieras antes de su firma.

La escritura en la que conste el préstamo hipotecario también deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

Los impuestos y gastos

Los gastos e impuestos que se abonan al adquirir una vivienda son:

Los impuestos
Los gastos
  • Notariales por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura.
  • Del Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.
La garantía por los desperfectos

Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles defectos.

Para formular reclamaciones y solicitar la reparación de estas deficiencias, el comprador dispone de los siguientes plazos:

Para las viviendas con licencia de edificación anterior a mayo de 2000:
  • 6 meses, desde la entrega de la vivienda, para aquellos defectos que no afecten a la finalidad principal de la vivienda.
  • 10 años, desde el día en que concluyó la construcción, por defectos en los elementos esenciales de la estructura del edificio
Para viviendas con licencia de edificación posterior a mayo de 2000:
  • 1 año para los defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instalación eléctrica, pintura… etc.)
  • 3 años para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades…)
  • 10 años para defectos que afecten a la estructura del edificio.
Ud., como comprador, dispondrá de 2 años para reclamar el arreglo de los posibles desperfectos siempre y cuando éstos se presenten dentro del periodo de garantía.

Un abogado podrá informarle sobre cómo hacerlo y sobre las particularidades que puede presentar su caso concreto.

La cedula de habitabilidad

El promotor, finalmente, debe entregarle una “Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación“.

Es un documento administrativo expedido por la Dirección General de la Vivienda en el que se hace constar que el inmueble es apto para su destino, esto es, la vivienda.


LA VIVIENDA NUEVA YA CONTRUIDA.

A diferencia del caso anterior, Ud. puede comprobar por sí mismo las características y calidades de la vivienda, aunque no las de la propia edificación por lo que, si lo desea, puede consultar a algún experto.

Para efectuar cualquier reclamación al respecto, Ud. dispondrá de los mismos plazos de garantía que en los supuestos de las viviendas en construcción.

Es aconsejable que Ud. compruebe en el Registro de la Propiedad que la vivienda está debidamente registrada, que la persona que va a venderle la vivienda figura como propietario o titular registral en dicho registro y que sobre la casa no pesa ninguna carga de la que no estuviera informado previamente (por ejemplo, una hipoteca, un usufructo, un arrendamiento… etc.)

El promotor o vendedor deberá entregarle la Licencia de Primera Ocupación y los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua… etc. se adecuan a la normativa vigente.

SI LA VIVIENDA ES DE SEGUNDA MANO. LOS TRÁMITES PREVIOS.

Antes de adquirir una vivienda de segunda mano y a fin de evitar problemas en el futuro:
  • Solicite una “nota simple” en el Registro de la Propiedad: En este documento figurará además de una breve descripción de la vivienda, quién es el propietario y las cargas que, en su caso, existen como por ejemplo hipotecas, derechos de usufructo embargos judiciales o administrativos… etc.Para solicitar esta Nota Simple, basta con rellenar un formulario en el Registro de la Propiedad con los datos de la vivienda.
  • Si sobre la vivienda pesase alguna carga (hipoteca) o se está pagando a plazos, pida al vendedor los justificantes o certificados de que se está al corriente en el pago de las cuotas.Al adquirir la vivienda, si el vendedor no está al corriente del pago, la entidad bancaria puede proceder al embargo de la misma independientemente de que ésta haya cambiado de titular.
  • Asegúrese también de que la vivienda no esté arrendada porque la ley otorga a determinados inquilinos un derecho de adquisición preferente en los casos en los que el propietario desee venderla a un tercero.Tenga en cuenta que el contrato de arrendamiento puede ser privado o figurar en escritura pública sin que en el primero de los casos conste inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que resulta conveniente hacer constar en el contrato de compraventa que la vivienda se encuentra libre de inquilinos
  • Solicite al Presidente o Administrador de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece el inmueble información sobre si el propietario está o no al corriente del pago de las cuotas de comunidad y lo que, en su caso, adeuda, ya que quien adquiera la propiedad deberá pagar esas cuotas pendientes con el límite máximo de una anualidad.Actualmente las Notarías suelen exigir que el vendedor aporte una certificación expedida por el secretario de la comunidad de propietarios en la que se haga constar este extremo.
  • Compruebe en el Ayuntamiento si el vendedor ha satisfecho el Impuesto de Bienes Inmuebles (la antigua ‘contribución’) así como para solicitar información de aquellos otros tributos de carácter municipal que pueden afectar a la vivienda.
  • Solicite la acreditación de la persona que le vende la vivienda, si se trata de un agente de la propiedad inmobiliaria, su n º de colegiado, si es un promotor privado, su CIF y datos del Registro Mercantil, si es un particular, su D.N.I… etc.

LA SEÑAL.

Antes de firmar la escritura pública de compraventa ante Notario, es habitual que entre las partes hayan celebrado un contrato de señal por el que la vendedora se compromete a no vender el inmueble a cambio de la entrega de una cantidad de dinero como parte del precio de la vivienda.

En este contrato de señal también suele pactarse, por un lado, que si la compraventa no se lleva a efecto por causa del comprador (por ejemplo, decide no adquirir la vivienda) éste perderá la cantidad entregada a cuenta, y por otro, si la compraventa no se realiza por causa del vendedor (por ejemplo, decide no vender o vende a otras personas) adquiere el compromiso de devolver al comprador el doble de la cantidad que éste le entregó en concepto de señal; este contrato también puede denominarse “de arras” o “pacto de arras penitenciales”.

El importe de la señal debe figurar en la escritura de compraventa como cantidad ya entregada a cuenta del precio, o, si se prefiere, ser descontado del precio del inmueble que se hace constar en dicha escritura. Si en ésta figura el importe total de la compra sin hacer mención a la cantidad ya entregada como señal o sin descontar su importe, el vendedor puede reclamarle el pago de la totalidad del precio que conste en la escritura pública.

Si para adquirir la vivienda Ud. necesita que se le conceda un crédito, firme un documento de señal o un documento de opción de compra en el que figure expresamente que se condiciona la compra de la vivienda a la concesión del préstamo.

LA GARANTIA DE LAS VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO.

Si la vivienda que desea adquirir tiene una antigüedad de menos de 10 años, Ud. podrá exigir responsabilidades a la promotora, constructora y al arquitecto por los desperfectos estructurales que presente la misma, conservando los mismos derechos que correspondían al primer propietario.

Si la vivienda tiene más de 10 años, Ud. sólo dispondrá de los 6 meses posteriores a la fecha de la compra para reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos.

Por su parte, al contrato de compraventa de la vivienda de segunda mano le es aplicable lo señalado para la compraventa de viviendas de nueva construcción.

LOS GASTOS E IMPUESTOS.

Los gastos e impuestos que deberá abonar cuando adquiera una vivienda de segunda mano son los siguientes:
Los impuestos
Los gastos

El abono de los posibles gastos de cancelación de cargas y gravámenes (por ejemplo, hipotecas… etc.), corresponde, salvo pacto en contra, al vendedor porque se originaron con anterioridad a la venta. Sin embargo, en los casos de subrogación de hipoteca, generalmente los gastos serán asumidos por el comprador.

Por otro lado, los gastos derivados del otorgamiento de escrituras públicas, se distribuirán según pacten las partes y a falta de pacto, serán de cuenta del vendedor.

También será necesario hacer frente a los gastos derivados de la inscripción de la escritura pública en el correspondiente Registro de la Propiedad.

LOS GASTOS COMUNES EN VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO Y NUEVAS.

Son gastos comunes a la adquisición de viviendas tanto de primera como de segunda mano, los siguientes:
  • Los originados por el abono del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la ‘Plusvalía’)
  • Los gastos que puedan derivarse por errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, que salvo que de ellos sea culpable el comprador, serán satisfechos por el vendedor.
  • Los gastos de escrituras o Notaría.
  • Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

LOS TIPOS DE VIVIENDAS.

En este apartado debemos distinguir entre:

LA LIBRE VIVIENDA.

La vivienda es libre cuando puede ser transmitida entre las partes sin que éstas deban cumplir ningún requisito específico y sin limitaciones respecto al precio de venta.

LA  VIVIENDA PROTEGIDA.

La vivienda está protegida cuando la Administración impone al vendedor ciertas limitaciones sobre las condiciones que debe reunir el comprador así como sobre las características de las viviendas y su precio de venta, a cambio de la concesión de determinadas las ayudas y subvenciones que se determinen en cada caso.

Así el precio de compra o en su caso, alquiler, se encuentra limitado administrativamente.

Si se incumplen las condiciones impuestas para que las viviendas puedan ser calificadas como protegidas, la administración correspondiente puede imponer sanciones que oscilan entre la suspensión de la calificación y la devolución de las ayudas y subvenciones otorgadas.

Las viviendas protegidas pueden clasificarse de diversas formas, por ejemplo, por el promotor puede distinguirse entre viviendas de promoción pública si es la propia administración la que promueve su construcción para un determinado sector de la población, o privada si el promotor es una empresa privada, una comunidad de propietarios o una cooperativa y construye con subvención económica de un organismo público.

Dentro de las viviendas protegidas se encuentran los siguientes tipos:

LAS VIVIENDAS DE OFICIAL PROTECCIÓN.

Las viviendas de protección oficial (VPO) son expresamente calificadas así por la Administración Pública correspondiente.

Entre sus principales características puede destacarse que:
  • Como en el resto de viviendas protegidas, para su adjudicación es necesario que los solicitantes cumplan una serie de requisitos.
  • Su transmisión también esta limitada: son viviendas que no pueden venderse libremente.
  • Su precio es fijado por el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas.
  • Para su financiación, se conceden préstamos hipotecarios cualificados, esto es, con unas características reguladas por la administración que tratan de facilitar al comprador la adquisición de la vivienda. También es posible que se concedan ayudas o subvenciones para su compra.
  • Son viviendas que deben destinarse al domicilio habitual y permanente de quien la solicita.
  • También está limitada su superficie, que normalmente oscilará entre los 70 y los 90 m ² dependiendo de los miembros que conforman la unidad familiar.
  • Por su parte, los requisitos que debe cumplir el solicitante serán los que se establezcan en cada caso concreto por los organismos competentes de las Comunidades Autónomas, y entre los más generales destacan los siguientes:
    • No disponer de otra vivienda protegida en propiedad en todo el territorio nacional.
    • Carecer de vivienda el municipio donde se desea adquirir la de carácter protegido.
    • No estar por encima de los límites de renta establecidos para cada clase de vivienda protegida. Así, los límites de ingresos por familia no pueden superar el importe de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional salvo que, por la Comunidad Autónoma se fijen otros límites inferiores a esta cifra.
Las ventajas fundamentales de este tipo de vivienda son en primer lugar, su precio, inferior al de las viviendas que carecen de protección, y en segundo, las facilidades que se conceden para la financiación de su adquisición. Así se permite que las familias con ingresos reducidos accedan a la propiedad de una vivienda.

LAS VIVIENDAS DE REGIMEN ESPECIAL.

Son igualmente viviendas protegidas pero en estos casos, el acceso a las mismas está reservado a aquellas personas cuyos ingresos familiares anuales no superan el importe de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.

Además de las facilidades de financiación, los adquirentes pueden optar a una subvención o ayuda de carácter personal.

LA PROMOCIÓN PÚBLICA AUTOCONSTRUIDA O VIVIENDAS AUTOPROMOVIDAS.

Son viviendas cuya construcción es promovida por el propio usuario. Para acceder a las ayudas es necesario que los ingresos familiares anuales del solicitante no superen 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Además, generalmente, el beneficiario debe ser propietario del solar o tener derecho a edificar, no ser titular de otra vivienda ni haberlo sido en los dos últimos años, destinar la vivienda a domicilio habitual y construirla siguiendo unas características determinadas.

Las ayudas consisten principalmente en subvenciones económicas.


LAS VIVIENDAS DE PRECIO TASADO.

Las viviendas de precio tasado (VPT) son viviendas usadas o nuevas, con más de 1 año de construcción que, sin haber sido calificadas como Vivienda Protegida (VPO), pueden acceder a ayudas y subvenciones así como préstamos cualificados

Expendiente administrativo de obra ruinosa.

¿En qué consiste?

La ruina constituye el reverso del deber de conservación de los inmuebles impuesto a los propietarios. En caso de que el inmueble se encuentre en la situación legal de ruina, el deber de conservación cesa y, en su lugar, el propietario está obligado a proceder a su derribo o, en su caso, a la rehabilitación del inmueble.

“Cuando alguna construcción o parte de ella estuviese en estado ruinoso, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la declarará en situación de ruina y acordará la total o parcial demolición, previa tramitación del oportuno expediente contradictorio con audiencia del propietario y de los moradores, salvo inminente peligro que lo impidiera.

Básicamente, existen tres supuestos legales de ruina:  
  • Ruina Económica: Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la construcción o edificación la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para restaurar en ella las condiciones mínimas para hacer posible su uso efectivo legítimo, supere la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta con similares características e igual superficie construida que la existente, excluido el valor del suelo.
  • Ruina física o técnica: Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales fundamentales, es decir, cuando aquellos no admiten consolidación o refuerzo y sea necesario sustituir dichos elementos en una extensión superior a un tercio de la totalidad de los mismos.
  • Ruina urbanística: Cuando la adecuada conservación del edificio, requiera la realización de obras que no puedan ser autorizadas por encontrarse éste fuera de ordenación.
En casos especiales, puede declararse la ruina parcial del inmueble.Si existiese urgencia y peligro en la demora, la ruina se tramita como ruina inmente.


¿Qué se necesita?

La ruina puede incoarse de oficio por la Administración ( a consecuencia de un informe de los servicios técnicos municipales) o a instancia de parte.

Para la tramitación del expediente de ruina a instancia de parte, debe presentarse la siguiente documentación en cualquier registro municipal:
  • Solicitud   de declaración de ruina
  • Datos de identificación del inmueble, escritura de propiedad, certificación catastral y plano de situación.
  • Certificación del Registro de la Propiedad de la titularidad y cargas del mismo.
  • Relación de moradores y titulares de derechos reales sobre el inmueble, si los hubiere y, en su caso, copia de los contratos suscritos por la propiedad con aquellos.
  • Certificado expedido por facultativo competente, visado por el Colegio Oficial correspondiente, en el que se hagan constar las causas en las que se funda la solicitud de ruina, con expresa mención a la situación urbanística del inmueble y, en su caso, su nivel de protección; planos de planta o diferentes plantas de la finca, debidamente acotados con indicación de superficies; año de construcción del edificio o fechas de reformas o ampliaciones realizadas, así como si el mismo reúne las debidas condiciones de seguridad para sus ocupantes y terceros.
  • Memoria con descripción y señalización de las medidas de seguridad que, en razón de los daños descritos, se hubiesen adoptado en el edificio o, en su caso, las razones de su no adopción.
  • Acreditación del pago de las tasas municipales correspondientes, establecidas en la Ordenanza Fiscal Nº 1. (1.9).
Pasos a seguir
  • Presentada la documentación completa o emitido un informe técnico municipal, se incoa el expediente de ruina y se notifica dicha incoación a los interesados.
  • Los servicios técnicos municipales giran visita de inspección y emiten informe técnico en el que determinan si el estado del edificio permite tramitar el expediente de forma contradictoria, o procede la declaración de ruina inminente total o parcial y, en su caso, el desalojo. Igualmente, informan de las medidas urgentes y de seguridad que, en su caso, sea preciso adoptar mientras se tramita el expediente contradictorio de ruina.
La inspección podrá repetirse cuantas veces se estime oportuno durante la tramitación del expediente o hasta que conste la total reparación o demolición del inmueble.
  • Se confiere trámite de audiencia a los interesados en el expediente (10-15 días) y se pone en su conocimiento su derecho a presentar informe contradictorio, redactado por facultativo competente que designen, acerca del estado de la finca, con advertencia de que transcurridos los plazos concedidos continuará la tramitación del expediente hasta su definitiva resolución.
  • En los expedientes de ruina sobre inmuebles afectados por un expediente de declaración como bien de interés cultural, se dará traslado a la Administración competente de la iniciación del expediente, así como de las obras ordenadas y, en su caso, medidas de seguridad adoptadas por los propietarios.
  • Transcurrido el plazo de audiencia, se notificará a los interesados el día y la hora en que los servicios técnicos municipales procederán a girar visita de inspección interior al inmueble al objeto de emitir el dictamen pericial.  
  • El servicio técnico municipal emite dictamen pericial que consta de las siguientes partes:
  1. Descripción del edificio.
  2. Descripción del sistema constructivo y estructural con relación cuantitativa de sus elementos estructurales.
  3. Descripción de los daños que presenta el edificio y sus posibles causas.
  4. Valoración del edificio de acuerdo con lo establecido en el Artículo 46 de la Ordenanza municipal.
  5. Relación y valoración de las obras de reparación.
  6. Referencia a las circunstancias urbanísticas del edificio y su nivel de protección.
  7. Conclusión y propuesta.
  • Emitido el dictamen pericial se da trámite de audiencia a los interesados en el expediente para que efectúen las alegaciones y presenten los documentos y justificantes que estimen pertinentes en relación con el dictamen pericial mencionado.  
  • El Director del Área de Urbanismo resuelve el expediente mediante Decreto Directivo, que se notifica a todos los interesados, con adopción de alguno de los siguientes acuerdos: 
a) Declarar la edificación en estado de ruina, incluyendo las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes, y requerir al propietario para que en el plazo de 15 días opte por la demolición de la finca o su completa rehabilitación; transcurrido el plazo sin que el propietario se pronuncie al respecto, se entenderá que opta por la demolición. Si el edificio se halla protegido o catalogado, se estará a lo dispuesto en las normas de planeamiento general, especial y de protección.
b) Declarar en estado de ruina parte del inmueble, cuando la misma mantenga independencia constructiva del resto, ordenando asimismo su demolición.
c) Declarar que no hay situación de ruina, ordenando la adopción de las medidas pertinentes destinadas a mantener la seguridad del inmueble y determinando, en función del dictamen pericial emitido por los servicios Técnicos Municipales, las obras de reparación que debe realizar el propietario.
  • En el supuesto de demolición de la edificación, se fija el plazo en el que han de iniciarse las obras, previa presentación del proyecto técnico que proceda y el nombramiento de la dirección técnica del mismo. En caso de que el derribo se vincule a la rehabilitación del inmueble, ambos proyectos se presentarán simultáneamente o configurando un único proyecto. Transcurrido el plazo sin que se hubiere iniciado la demolición, se procederá a su ejecución subsidiaria.
  • Los inmuebles declarados en situación de ruina se inscriben en el Registro municipal de solares y edificios a rehabilitar. Transcurrido el plazo de dos años desde la inscripción sin que se hubieran iniciado obras  de nueva construcción, se procederá a incoar expediente de edificación forzosa.
  • El plazo para resolver los expedientes contradictorios de ruina iniciados a instancia de interesado es de seis meses, que puede ser ampliado por otros tres. Transcurrido el plazo para resolver sin haber recaído resolución expresa, se entenderá denegada la solicitud de declaración de ruina.
Observaciones
La documentación puede presentarse además de en el Área de Urbanismo en cualquier otro registro municipal, así como en todos aquellos que establece el art. 38.4 de la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

Arrendamiento de local urbano.

Breve estudio del Arrendamiento de local de negocio o traspaso de local de negocio de la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior a 1994.

Los arrendamientos que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos, es el de fincas urbanas y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio, refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.
 
Regula la ley de arrendamientos urbanos, asimismo, los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el arrendamiento de viviendas amuebladas.
 
Los contratos anteriores a la LAU de 1994, continuarán rigiéndose por la ley anterior.
 
 
 
Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil o en la legislación foral, en su caso, y en las leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos.
 
Quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regirán por lo pactado y por la leyes comunes, los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados.
 
Se excluye también el uso de las viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
 
Asimismo, quedan excluidos de la LAU y se acogerán a la vigente legislación sobre arrendamientos rústicos aquellos contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el objeto principal del arrendamiento es la explotación del predio cuando la contribución territorial de la finca por rústica sea superior a la urbana.
 
 


 
El traspaso de locales de negocio, según la Ley anterior a 1994 consistirá, a efectos de esa ley, en la cesión mediante precio de tales locales, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.(art. 29 LAU).
 
Particularidades de los contratos Local negocio
 
Modelo contrato arras o señal local negocio
 
1) Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985.

Se caracterizan por la aplicación, por imperativo legal, de la prórroga forzosa para el arrendador.

Si el arrendatario es una persona física, el contrato se extinguirá, en principio, a su fallecimiento o jubilación. En ese momento puede subrogarse el cónyuge, si realiza la misma actividad, hasta su fallecimiento o jubilación. A la muerte o jubilación del titular o su cónyuge subrogado puede continuar en el contrato un descendiente que realice la misma actividad, pero sólo hasta el 1 de enero de 2015.

En caso de que el arrendatario o su cónyuge traspasan el local, el contrato durará un mínimo de diez años, pero si el plazo hasta el 1 de enero de 2015 es superior, el contrato se extinguirá en esta última fecha.

Cuando la actividad que se desarrolle sea profesional, el contrato debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000. Si el arrendatario permanece, puede resolverse por voluntad unilateral de cualquier parte, previo requerimiento a la otra.

Siguiendo con la casuística normativa, la condición de persona jurídica del arrendatario con lleva que el contrato quede extinguido, por mandato legal, el 1 de enero de 2015, siempre que desarrolle una actividad comercial. Para determinar el tipo de actividad, la norma remite a la clasificación de actividades establecida en la norma reguladora del IAE.

Cuando la actividad no sea comercial, el contrato quedará extinguido el 1 de enero de 2000, 2005, 2010 ó 2015, según la tarifa del IAE aplicable a la sociedad arrendataria en el ejercicio 1994. Si el local tiene más de 2500 metros el contrato, igualmente, debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000.

2) Contratos celebrados entre 9 de mayo de 1985 y 31 de diciembre de 1994.

La prórroga forzosa sólo es aplicable si las partes la acordaron. A falta de pacto de prórroga forzosa la duración del contrato será la fijada por las partes.

Si se pactó la prórroga forzosa es difícil resolver el contrato por extinción de plazo porque fue un acuerdo privado entre partes. Dependerá del criterio de cada Juzgado, pero la Ley prevé los antedichos plazos de resolución para contratos en situación de “prórroga legal”, sin referencia alguna a la prórroga voluntaria.

3) Contratos posteriores a 1 de enero de 1995.

Se rigen por la Ley de 1994, que se caracteriza por la libertad de pacto, sin plazo mínimo de duración. Es aconsejable prever la renuncia al tanteo, retracto y adquisición preferente, pues, si nada se dice, el arrendatario podrá hacer uso de estos derechos.

Cumplido el plazo o sus prórrogas, si se ha llevado a cabo una actividad comercial de venta al público los últimos 5 años y el arrendatario ha notificado su voluntad de estar 5 años más por una renta de mercado, el arrendador vendrá obligado a indemnizar si no acepta la prórroga. En los demás casos, el contrato se extingue en el plazo convenido.

No cabe olvidar que, a veces, el arrendatario incumple con algunas de las obligaciones adquiridas, lo cual puede provocar la resolución. Dependerá de las cláusulas de cada contrato pero, de acuerdo con lo que habitualmente se pacta, el arrendador podrá resolver el contrato si el arrendatario, por ejemplo, domicilia una sociedad en el local sin notificarlo o amplía o modifica la actividad de modo unilateral.

REQUISITOS DEL TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO
 
Bien entendido que se está hablando de contratos prorrogados por la Ley anterior a la de 1994.
 
"1º.-Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.
 
2º.-Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.
 
3º.-La fijación de un precio cierto por el traspaso.
 
4º.-Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.
 
5º.-Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.
 
6º.-Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el ap. 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º.
 
La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso."(art.32 LAU)
 
TIEMPO DE DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
 
Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con 30 días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.
 
El art. 57 de la LAU dice que "Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de la vivienda, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones.

Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el art. 114 causa 12ª."


FORMULARIO.


EJEMPLO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO

En.......... a..…..de...........de..............

                                                                       REUNIDOS

- De una parte y en concepto de arrendador, Don .............................mayor de edad; de estado civil……….; de profesión……… .domicilio…………….en ……….; D.N.I./N.I.F. núm……….

-De otra y en concepto de arrendatario, Don ......................................mayor de edad; de estado civil …………………; de profesión ……; con domicilio en ……; D.N.I./N.I.F. núm..............
Ambas partes se reconocen capacidad jurídica para celebrar este contrato; y

                                                                              EXPONEN

I. Que Don........... es propietario de un local, sito en la planta baja del edificio núm............. de la calle de la ciudad de…………………………..con una superficie de   XX     metros cuadrados, que se describe del siguiente modo: .....................................................................................

II. Ambas partes contratantes han concertado el arrendamiento de dicho local de acuerdo con las siguientes,

                                                                      CLAUSULAS

Primera. Don........, cede en arrendamiento a Don……….. el uso del local descrito, por el plazo de XXX    años, a contar desde el día de la fecha, en que dicho local se pone a disposición del arrendatario, quien lo recibe, así como las llaves.

Segundo. Una vez transcurra el plazo concertado, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a dicha fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato quedará prorrogado por anualidades sucesivas y hasta un máximo de ………años.


Tercera. Una vez haya transcurrido el plaza de duración del contrato y, en su caso, de las prórrogas de referencia, el arrendatario deberá dejar a disposición del arrendador la totalidad del inmueble cuyo uso se cede en este contrato.

Cuarta. El arrendatario recibe el inmueble en perfecto estado y útil para el fin a que se destine, que es el de dedicado a oficinas de tráfico inmobiliario.

Quinta. Se fija en concepto de renta mensual la suma de .........euros, que se pagará dentro de los cinco primeros días de cada mes, mediante ingreso en la cuenta corriente del arrendador n°………, abierta a su nombre en el Banco………..El arrendatario hará efectivo conjuntamente con la renta el importe del impuesto de valor añadido, distinguiendo ambos conceptos.
Se incluirán asimismo los gastos a que se refiere la cláusula 8ª del presente contrato, que a todos los efectos tendrán el mismo tratamiento jurídico que la renta propiamente dicha.

Sexta. El arrendatario podrá realizar en el local alquilado las obras que considere necesarias para la instalación del negocio que pretende abrir al público, pero, en ningún caso, podrá provocar o contribuir a disminuir su estabilidad o seguridad, para cuyas obras necesitará consentimiento expreso y par escrito del arrendador.
Una vez concluya el periodo de duración del contrato, y en su caso, las prórrogas que puedan seguirse, el arrendatario dejará todas las instalaciones fijas que haya realizado en el local en perfecto estado de utilización, a favor del dueño del local, sin que éste deba abonar por dichas instalaciones ninguna cantidad de dinero.

Séptima. La renta se actualizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada par el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de actualización, tomando como referencia para la primera actualización el que corresponda al último Indice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

Octava. Los gastos ocasionados por servicios con que cuenta la finca y que se individualizan mediante aparatos contadores, así como los generados para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargos y responsabi­lidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan al local arrendado y sus accesorios, que se computarán en función de la cuota de participación de lo arrendado en el edificio donde se encuentra, serán abonados, junta con la renta debida par el arrendatario.

Novena. Por el arrendatario se entrega al arrendador, y en concepto de fianza, la cantidad de....... euros, equivalente a dos mesas de la renta, que deberá ser devuelta dentro del mes siguiente al día en que se reintegren las llaves al arrendador. Constituyendo la firma de este documento prueba acreditativa de dicha entrega.
Si se produjese la prórroga a que se refiere la cláusula segunda de este contrato, la cantidad de la fianza se actualizará y equiparará a lo que importen en su día dos mensualidades de renta. Los contratantes utilizarán a este respecto la misma vía operativa que, para la actualización de rentas, según la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Décima. Conforme al articulo 1.279 del Código Civil y a petición de cualquie­ra de los contratantes, este documento podrá ser elevado a escritura pública, e inscrito, en su caso, en el Registro de la Propiedad.

Decimoprimera. En todo lo no expresamente previsto en este contrato será de aplicación la normativa del arrendamiento de inmuebles destinados a uso de vivienda que se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el Código Civil.

Y para que conste y surta los efectos oportunos, los contratantes firman el presente contrato en el lugar y fecha indicados ut supra.

FDO: EL ARRENDATARIO                                        FDO: EL ARRENDADOR