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miércoles, 18 de enero de 2017

Un juzgado de Jaén declara nula la clausula suelo de una empresa.


La sentencia afirma que la cláusula es contraria al principio de buena fe que genera una legítima expectativa en el contrato entre las partes y que sirve para modelar el contenido del contrato.


El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Jaén ha dictado sentencia firme declarando la nulidad de una cláusula suelo concedida por una entidad financiera a una empresa. En la sentencia se considera acreditado que la entidad financiera no ha probado que la hipoteca fuera negociada y que las condiciones no fueran predispuestas por la entidad financiera y considera que, aunque se trate de un adherente no consumidor, es decir, una empresa, cabe el control jurisdiccional de la cláusula.

lunes, 21 de noviembre de 2016

Todo lo que debes saber cuando compras o vendes un coche. Compra-venta de coches.

Por regla general, cuando la gente compra o vende un coche utiliza un contrato de compraventa que le ha dejado un amigo o vecino, o que ha encontrado en webs de Internet. Sin embargo, muchos de estos contratos pueden esconder 'cláusulas abusivas' u omitir datos.

De esta forma, por ejemplo, si adquiere un vehículo en mal estado, no puede exigir a su anterior dueño la reparación de averías inesperadas: entre particulares, puede reclamar al vendedor por vicios ocultos durante seis meses y, si adquiere el coche a una empresa, cuenta al menos con un año de garantía.

Para evitar problemas, lo recomendable es usar un contrato avalado por Consumo o algún club de automovilistas. Le indicamos qué debe tener en cuenta al realizar un contrato de compraventa y le facilitamos uno fiable.

sábado, 12 de noviembre de 2016

¿Es necesario obligar el contrato de alquiler al IPC indice de precios de consumos?


En la actualidad, en los nuevos contratos no es obligatorio vincular la subida (o descenso) de la renta a la variación del IPC, con la modificación que introdujo la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Aquiler de Viviendas, pero en la mayoría de contratos continúa ligada.

Pero a la hora de actualizar la renta, ¿Cuál es el mejor indice que utilizar, el ipc o el igc?


Propietario e inquilino tienen libertad para pactar el índice por el que van a revisar el precio anual del alquiler. El Gobierno ha cambiado la ley para que este tipo de contratos no sufra los vaivenes de la economía y desde el pasado 1 de abril aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin embargo, los expertos confirman que el Indice de Precios de Consumo (IPC) sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas.


¿Quien se encarga del mantenimiento del jardín en las casas de alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos no contiene precepto alguno acerca de la obligación de conservación y mantenimiento de un jardín cuando forme parte de la vivienda arrendada.

El Código Civil en su artículo 1.555.2 señala que el arrendatario está obligado: 

A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. 

A su vez el 1.561 señala que:

El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Teniendo en cuenta que el mantenimiento y conservación de un jardín puede llegar a ser sumamente oneroso y por lo tanto difícilmente encuadrable en el uso como un diligente padre de familia parece muy oportuno recomendar que en un contrato de arrendamiento de una vivienda con jardín se especifique claramente lo que atañe a la conservación del mismo, es decir las obligaciones adicionales que contrae el inquilino en lo que respecta a ese jardín, y se afiancen debidamente esas obligaciones.

Pero la regla general seria que pactado en el contrato, sea el inquilino quien se encarga de los cuidados y mantenimientos del jardín.

¿Quien paga las reparaciones de una vivienda alquilada de forma general?

"Se ha roto la persiana de la habitación", "la cisterna del baño no me funciona", "la lavadora no centrifuga bien" etc. como éstas, son muchas las circunstancias que se producen a diario en pisos arrendados y saber quién debe pagar las reparaciones (inquilino o arrendador) lleva muchas veces a que exista conflicto entre ambas partes


La respuesta es en muchos casos complicada, a pesar de que la ley de arrendamientos urbanos contempla en su artículo 21 la cuestión, hay muchos matices que se escapan y es importante casi aclararlos punto por punto.


1) inicialmente el casero tiene la obligación de realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda para asegurar el mantenimiento de la habitabilidad

2) exceptuando dos circunstancias o casos: que el inquilino haya sido el causante del daño o que se trate de una ‘pequeña’ reparación propiciada por el desgaste del uso de la vivienda

Garantias. ¿Aval bancario o seguro de alquiler? ¿Cuál elegir?

La morosidad es uno de los temas que más preocupa a los propietarios a la hora de poner una casa en alquiler, un mercado que, aunque creciente, aún es escaso en España. 

Para intentar solventar esta barrera existen diferentes productos como el aval bancario o el seguro de impago del alquiler pero ¿en qué consisten exactamente? ¿Cuánto cuestan? ¿Cómo se contratan? Y, sobre todo, ¿cómo funcionan si hay que recurrir a ellos?

¿Qué son exactamente?

Vayamos paso a paso. Lo primero es saber qué es cada producto. Desde BBVA señalan que el aval es “un contrato de afianzamiento, mediante el cual el banco garantiza ante un tercero que vamos a cumplir una obligación”. Es decir, el inquilino garantiza con su entidad que va a hacer frente al pago del alquiler. En la práctica, lo más habitual es tener bloqueada, “pignorada”, en la cuenta una cantidad y asumir una serie de gastos de mantenimiento de ese aval para que el propietario del piso pueda requerirlo en caso de impago de la renta.

Las diferentes alternativas para alquilar una casa de forma segura.


Aunque alquilar una vivienda tiene muchas ventajas, el miedo a un impago por parte del inquilino o a que la vivienda sufra daños desincentiva a muchos propietarios. En artículo sobre el alquiler te explicamos las diferentes alternativas con las que cuentan los propietarios para alquilar una casa de forma segura, entre las que destacan la cuidada selección del inquilino o la elección y búsqueda de garantias adicionales como la contratación de seguros que cubran impago y daños o la solicitud al inquilino de un aval bancario o personal.

El propietario tiene una serie de alternativas para ‘blindarse’ a la hora de sacar su piso al mercado y evitar sobresaltos. Son las siguientes:

lunes, 12 de septiembre de 2016

Las excepciones procesales.

¿Qué entendemos por Excepción Procesal? Es un recurso, un medio de defensa, del que podemos valernos en el proceso; tiene su origen en la exceptio romana, como medio para garantizar los derechos del demandado una vez inmerso en el procedimiento judicial.


Esta oposición de la parte demandada, planteada, como veremos seguidamente, en cuanto al fondo y/o a la forma, se enfoca como una forma de resistencia ante la acción ejercitada por el demandante que busca impedir su desarrollo.

En Derecho Civil  nos encontramos, a grosso modo, con dos tipos de EXCEPCIONES:

domingo, 4 de septiembre de 2016

Tasación en costas: ¿Existe relación entre cuantía de la demanda y los honorarios de Letrado? ¿Y con los honorarios del perito?

Son muchas las cuestiones que se le plantean al cliente a la hora de tratar el tema de la imposición de costas. Por ello, dado que el tema, es extenso en sí de explicar por escrito, lo dividiré en varios posts aclarando las diferentes cuestiones de la costas y su tasación en los diferentes ordenes jurisdiccionales.

¿Existe relación entre cuantía de la demanda y los honorarios de Letrado?

Los honorarios que percibe el Letrado por la prestación de servicios que realiza se encuentran dentro del libre mercado, lo que supone que no hay normas que vinculen a la fijación de los mismos con arreglo a una tarifa determinada. 

Sin embargo, cuando nos encontramos en el momento de la tasación de costas lo que se está valorando no es la retribución económica del Letrado, sino la cantidad de la minuta de Abogado que puede ser repercutida al condenado en costas y a estos solos efectos los honorarios deben estar sujetos a las normas orientadoras de honorarios según dispone el artículo 242 punto 5, de la LEC, en este sentido las normas orientadoras de honorarios de Letrado resultan vinculantes para la práctica de la tasación de costas. 

viernes, 19 de febrero de 2016

El juicio verbal. Materias y procedimiento.


  • ¿Que es? El juicio verbal es el procedimiento más sencillo, y por ende más rápido, en la jurisdicción civil. Con las reformas introducidas por la ley 42/2015, tanto la demanda como la contestación a la misma se realizan por escrito. Además, cuando ninguna de las dos partes así lo solicite, no será necesaria la celebración de la vista.

Por otro lado, a partir del 1 de enero de 2016 se obliga a todos los profesionales intervinientes en los procesos judiciales a emplear medios electrónicos y telemáticos.

miércoles, 17 de febrero de 2016

Delito contra la sustracción de menores. Negativa al restituir al menor.

Delito de sustracción de menores del artículo 225 bis.2.2ª del Código Penal. Negativa a restituir al menor. El hecho de que ambos progenitores compartiesen la guarda y custodia de los menores no implica que no concurran los elementos del tipo.

15 Feb, 2016.- Aquellos supuestos donde quien verifica la conducta de sustracción o de negativa a restituir al menor es uno de sus progenitores, cuando las facultades inherentes a la custodia del menor han sido atribuidas legalmente al otro progenitor o a alguna persona o institución en interés del menor, resulta necesario prever una respuesta penal clara, distinta del delito de desobediencia genérica, así como prever medidas cautelares en el ámbito civil que eviten las sustracciones o retenciones ilícitas de menores. 

Por ello el legislador en relación con el tipo básico del apartado 1, referido a la sustracción por el progenitor sin causa justificada de su hijo menor, asimila a aquella acción la retención en el apartado 2.2º.


lunes, 15 de febrero de 2016

¿Debo pagar pensión de alimentos cuando la custodia es compartida?

Cuando se produce un divorcio, sea de mutuo acuerdo o contencioso, se deben concretar una serie de circunstancias relativas a la patria potestad, guardia y custodio, uso del domicilio conyugal, pensión compensatoria y pensión alimenticia. Hoy trataremos la pensión alimenticia, 

La pensión alimenticia, comprende no sólo la comida, sino todo lo indispensable para el sustento, habitación, vestido, asistencia médica y educación del hijo. Es decir se englobaría dentro de los gastos ordinarios, o sea, los que son necesarios, previsibles y periódicos. Al margen están los gastos extraordinarios, que cuando no se concretan, son al 50% de cada conyúge. Pero, ¿Qué ocurre cuando la custodia es compartida por ambos progenitores en relación a la pensión alimenticia?

sábado, 13 de febrero de 2016

¿Puede un vecino beneficiarse del seguro de la comunidad si no paga las cuotas?

Las comunidades de propietarios suelen ser fuente de conflictos vecinales. En muchas casos es importante conocer los límites y derechos que se tienen en cada situación. Es frecuente, que muchos vecinos no paguen las cuotas de la comunidad, quedándose el importe pendiente. Cuando esto sucede, los vecinos deudores de cuota pierden su derechos a votar en las juntas vecinales los acuerdos que se promuevan en el orden del día. Igualmente, al perder su derecho al voto, pierden la posibilidad de impugnar dichos acuerdos en vía judicial, dado que no previamente no han tenido ni siquiera la oportunidad de salvar su voto. Claro está, obviamente la comunidad siempre podrá ejercer la acción de demanda monitoria para reclamar dichas cantidades.
Pero mientras tanto, el vecino deudor que se encuentra en esta situación, al margen de las dos limitaciones mencionadas, sigue disfrutando de los otros derechos que le concede su condición de propietario, y entre ellas está, que se le reparen los daños ocasionados por la comunidad y que tengan orígen en la misma y que afecten a sus bienes privativos.  

jueves, 11 de febrero de 2016

Alegaciones para presentar en la oposición al monitorio.

Dada la falta de una posición jurisprudencial uniforme en esta materia, ante la incertidumbre del criterio que siga el Juzgador de turno y para evitar sorpresas desagradables, al formular la oposición a una reclamación monitoria hay que realizar una exposición sucinta en la que de forma precisa se identifiquen las razones o motivos por las que se entienda que no se debe en todo ó en parte la cantidad reclamada. 
No es válido un alegato opositor vago o genérico, expresivo simplemente de un rechazo de la deuda o negativa a su pago (en todo o en parte) sin indicar razón alguna (“no porque no”). Esta última práctica puede tener como consecuencia la inadmisión de la oposición y que se acuerde el consiguiente despacho de la ejecución dineraria.
La referida alegación opositora, si bien sucinta, ha de ser exhaustiva en el repertorio de aquellas razones ó motivos de oposición, sin que quepa la opción de ocultar o reservar otros motivos para su ulterior alegato en el juicio declarativo subsiguiente.

¿Cómo actuar en caso de disconformidad con un acuerdo de la Comunidad de Propietarios?

Para la gran mayoría de personas la Comunidad de Propietarios es algo bastante ajeno y de lo cual sólo tiene noticias una o dos veces al año cuando recibe la Convocatoria para asistir a una Junta Ordinaria o recibe documentación como el Informe anual de Presupuesto, Ingresos y Gastos
La gran mayoría no suele asistir siquiera a las Juntas, y a lo sumo conoce los acuerdos que se han adoptado por medio de la información que se publica en el tablón de anuncios o de la copia del Acta que encuentra en su buzón, las cuales muchas veces ni siquiera se leen.
Pero en muchas ocasiones nos encontramos con que en la Junta de la Comunidad de Propietarios se han adoptado o se pretenden adoptar acuerdos que nos afectan directamente, por ejemplo por el establecimiento de cuotas extraodinarias, o porque se instala un cerramiento del patio que no nos gusta, o porque se autoriza a un vecino a instalar un aparato de aire acondicionado justo junto a nuestra ventana, o en fin, por una infinidad de posibles motivos que en definitiva nos afectan directamente o vienen a recordarnos que vivimos en una Comunidad, que formamos parte de ella, y que si no intervenimos para hacer valer nuestra opinión, los demás vecinos van a hacer valer la suya y a tomar decisiones por nosotros, no siempre acertadas

¿Cuál es el precio mínimo para vender una vivienda?

No existe ningún precio mínimo ni máximo de venta para una vivienda o cualquier otro inmueble en ninguna de las comunidades autónomas. El precio de cualquier inmueble, en virtud del carácter del derecho de propiedad y de la libertad de mercado, es el que voluntariamente acuerdan las partes.
Si existe un valor mínimo por el que cualquiera de las comunidades autónomas, pretenden obligar a pagar los impuestos que se derivan de una transmisión o compraventa.

miércoles, 10 de febrero de 2016

Compro una vivienda y el ruido de las bajantes de agua es insoportable ¿Qué hacer? Vicios ocultos.

Adquirir una vivienda es un paso importante en la vida de muchas personas. No obstante, la felicidad inicial por ese gran paso vital puede desvanecerse al entrar a vivir y encontrar vicios ocultos en la vivienda que imposibiliten su habitabilidad en condiciones correctas. 

Son numerosos los casos, que tras adquirir una vivienda de nueva construcción, se descubren el ruido de bajantes de agua pluviales o fecales ocultas que pasan por habitaciones claves de la vivienda y que por su ruido imposibilitan el descanso. Puede que esas bajantes estén sin insonorizar, dado que el constructor se haya querido ahorrar un dinero. En ocasiones, cuando se reclama al constructor procede a realizar un pequeña reparación, que puede ser correcta y solucione el problema, o sin embargo, puede que quede sin arreglar. ¿Que hacemos entonces? ¿Puedo pedir una indemnización?

martes, 9 de febrero de 2016

¿Cómo actuar frente a una sucesión intestada conflictiva?

La mayor parte de las sucesiones en España, se realizan sin testamento. Es decir, el fallecido, en el momento de la muerte, lo hace sin haber redactado un testamento. Esto genera que los bienes de la herencia se tengan que heredar siguiendo los trámites de la sucesión intestada. Vaya por delante, que en este artículo explicaremos las situaciones más comunes en un lenguaje común que se dan en una sucesión intestada, y como afrontarla cuando esta es conflictiva.

Pero antes de entrar al detalle del reparto de los bienes en las sucesiones intestadas, hay que tener claro y en mente cuales son los pasos que se dan en la sucesiones intestadas. Basicamente son los siguientes puntos:

lunes, 8 de febrero de 2016

Las condiciones generales de la contratación. Ley general de la contratación.

Son muchas las situaciones en las que un usuario individual de un servicio contrata los mismos frente a una gran corporación. Es decir, en la sociedad actual, abundan la existencia de grandes corporaciones mercantiles que proporcionan bienes y servicios a una pluralidad indeterminada de consumidores que nos hacen la vida más fácil. Pero la prestación de esos servicios se instrumenta jurídicamente mediante contratos estandarizados de adhesión, las llamadas condiciones generales de la contratación.  
Fruto de esta regulación, en ocasiones las grandes corporaciones en la redacción de sus contratos fijan clausulas (de dudosa legalidad) que pueden ser abusivas para los usuarios. (Por ejemplo: las clausula suelo de las hipotecas). Para poder reclamarlas, es preciso comprender porque son abusivas y que son exactamente las condiciones generales de la contratación.
  • ¿Qué son las condiciones generales de la contratación?

domingo, 7 de febrero de 2016

¿Qué puede hacer un acreedor y un deudor en un procedimiento hipotecario?


Este post es una continuación al serial recopilatorio sobre las clausulas de suelo (Claúsula del suelo de las hipotecas ¿Qué son y cómo reclamarlas en fase prejudicial?y su defensa frente a los abusos de los bancos. Para ello, es preciso conocer algunas nociones sobre los procesos que puede ejecutar un acreedor frente al deudor y analizar concretamente el procedimiento hipotecario. En el caso de las hipotecas, el acreedor (clásico banco) se encuentra protegido por un proceso especial de ejecución hipotecaria. Desde un punto de vista teórico, un acreedor hipotecario podría utilizar varias opciones en caso de impago de cuotas por el deudor:

  1. Poner una demanda declarativa que busque condena y, después, iniciar un proceso ejecutivo, en base a esa demanda. Esto no se hará normalmente.
  2. Ir directamente a un proceso ejecutivo, ya que la hipoteca constará en escritura pública (que es un título ejecutivo, como se indicó en la anterior entrada). Las posibilidades para el deudor de paralizar la ejecución son amplias, pero el Banco podrá ir contra todo su patrimonio (no sólo contra la vivienda o local hipotecado).
  3. El proceso especial de ejecución hipotecaria, muy protector del acreedor y que reduce las posibilidades de defensa del deudor. El acreedor sólo puede seguir este procedimiento para ir contra la vivienda hipotecada (no contra todo el patrimonio del deudor), por lo que si con la vivienda no se satisface el total de la deuda podrá ir contra el resto del patrimonio, pero sólo a través del proceso ejecutivo y no del proceso especial de ejecución hipotecaria (que es sólo respecto de la vivienda hipotecada). Este proceso especial también tiene los dos tipos de oposición indicados en la entrada anterior (“desde dentro” y“desde fuera”, pero los presupuestos cambian y se reducen las posibilidades de defensa “desde dentro”, lo que implica que en la práctica no se podrá detener la ejecución).
?¿Qué es lo habitual?