miércoles, 27 de abril de 2011

La compra de una vivienda.

SI LA VIVIENDA ES NUEVA.

Si lo que desea es adquirir una vivienda nueva pueden encontrarse ante dos posibilidades, que la vivienda esté todavía en contrucción o se encuentre ya construida:

LA VIVIENDA EN CONTRUCCIÓN. LA PRIMERA INFORMACIÓN.

A la hora de comprar una vivienda nueva en construcción, o como suele denominarse, vivienda “sobre plano”, el promotor deberá proporcionarle la siguiente información:
  • Los datos de inscripción de la empresa constructora en el Registro Mercantil.
  • Planos generales y detallados de la vivienda.
  • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.
  • Una memoria de las calidades.
  • El precio total y la forma de pago.
La publicidad que se le entregue sobre viviendas de nueva construcción vincula a la constructora como si se tratase de un contrato, por lo que está obligada acumplir todo lo que oferte en los mismos; así es conveniente conservar todos los anuncios y folletos de la promoción por si deseamos efectuar después alguna reclamación en vía amistosa o judicial.

La señal y las cantidades periódicas a cuenta

Para adquirir la vivienda, Ud. deberá entregar una suma de dinero en concepto de señal (o “arras penitenciales” en terminología legal) que permitirá reservarla a su favor hasta que se celebre el contrato de compraventa.

Si finalmente Ud. decide no comprar la vivienda, generalmente perderá la cantidad entregada en concepto de señal, por lo que es aconsejable que se informe al respecto.

Si decide adquirir la vivienda, es frecuente comprometerse también a la entrega de ciertas cantidades de dinero de forma periódica (mensual o semestral) mientras se construye la vivienda y hasta la firma del contrato de compra-venta; estas cantidades se descontarán del importe total de la misma.

El seguro en la compraventa de vivienda y devolución de las cantidades entregadas a cuenta

Las cantidades que Ud. entregue a cuenta de forma periódica, deben ser garantizadas por los promotores de la vivienda mediante seguro o aval.

En los casos en los que la construcción no llegue a iniciarse o no se termine, la constructora estará obligada a devolver dichas cantidades incrementadas, en general, en un 6 % de penalización.

Por ello, asegúrese a la hora de firmar el precontrato de que en el mismo figura este seguro o aval.

Por su parte, el promotor deberá entregarle la póliza individual de este seguro o algún documento que acredite la existencia del aval e información sobre los mismos que también podrá obtener directamente la compañía aseguradora o la financiera, respectivamente; de esta forma podrá conocer cuál es el capital cubierto para su vivienda, la duración de la póliza… etc.

Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada en el plazo acordado, Ud. puede exigir la devolución de las cantidades entregadas de forma periódica, formulando al promotor una petición o solicitud de devolución.

Realice esta petición de modo que quede constancia de la misma, por ejemplo, por telegrama con acuse de recibo, burofax, o mediante requerimiento notarial.

Si el promotor no contesta a dicha petición, puede dirigirse a la compañía aseguradora o entidad financiera que prestó el aval para solicitar la devolución del capital entregado a cuenta en la compra de su vivienda.

El contrato de compraventa de vivienda y la escritura pública

El contrato privado de compraventa se celebra entre Ud. (comprador) y la empresa promotora (vendedor) y en el mismo debe constar, al menos, lo siguiente:
  • Los datos de las partes tanto del comprador como del vendedor.
  • Si tienen la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
  • Identificación de la vivienda: superficie, lindes, posibles anejos (garaje, trastero..)
  • El plano de la vivienda y la memoria de calidades.
  • El precio y las condiciones de la adquisición: La cantidad periódica a pagar así como la póliza del seguro que se presta para garantizar las cantidades entregadas, la cuenta corriente que se haya abierto para el pago de esas cantidades, las penalizaciones que se estipulan para el caso de Ud. no realice los pagos acordados o para el vendedor si no ofrece las calidades prometidas.
  • También figurará el importe de los impuestos que habrán de satisfacerse.
  • La fecha de entrega de la vivienda y la penalización que el constructor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto a la fecha prevista para la entrega.
  • Firma de las partes que contratan (comprador y vendedor).
  • Si no se ha realizado con anterioridad, a la firma del contrato, se le deberá entregar la siguiente documentación:
    • Descripción de la vivienda y del edificio en que se encuentra, así como las zonas comunes y servicios accesorios.
    • Plano de la vivienda y de dónde está localizada. Trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y las garantías de las mismas, así como las medidas de prevención de incendios del edificio.
    • Materiales empleados en la construcción de la vivienda.
    • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que necesiten algún cuidado especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
    • Datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o mención de que no se haya inscrita en el mismo.
    • Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y Cédula Urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas del suelo.
Generalmente, la entrega de las llaves se realiza a la firma de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

A partir del momento de la inscripción de esta Escritura en el Registro de la Propiedad (previa liquidación de los impuestos correspondientes), el contrato no sólo afectará al comprador y al vendedor sino también a terceros.

Resulta siempre conveniente, cuando no imprescindible, obtener el consejo de un abogado en función de las circunstancias de cada caso.

El préstamo hipotecario

Es bastante probable que si Ud. no dispone de la totalidad del precio de la vivienda, solicite un préstamo hipotecario.

En tal caso será más que recomendable que se informe bien sobre las condiciones y características del préstamo en diversas entidades financieras antes de su firma.

La escritura en la que conste el préstamo hipotecario también deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

Los impuestos y gastos

Los gastos e impuestos que se abonan al adquirir una vivienda son:

Los impuestos
Los gastos
  • Notariales por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura.
  • Del Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.
La garantía por los desperfectos

Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles defectos.

Para formular reclamaciones y solicitar la reparación de estas deficiencias, el comprador dispone de los siguientes plazos:

Para las viviendas con licencia de edificación anterior a mayo de 2000:
  • 6 meses, desde la entrega de la vivienda, para aquellos defectos que no afecten a la finalidad principal de la vivienda.
  • 10 años, desde el día en que concluyó la construcción, por defectos en los elementos esenciales de la estructura del edificio
Para viviendas con licencia de edificación posterior a mayo de 2000:
  • 1 año para los defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instalación eléctrica, pintura… etc.)
  • 3 años para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades…)
  • 10 años para defectos que afecten a la estructura del edificio.
Ud., como comprador, dispondrá de 2 años para reclamar el arreglo de los posibles desperfectos siempre y cuando éstos se presenten dentro del periodo de garantía.

Un abogado podrá informarle sobre cómo hacerlo y sobre las particularidades que puede presentar su caso concreto.

La cedula de habitabilidad

El promotor, finalmente, debe entregarle una “Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación“.

Es un documento administrativo expedido por la Dirección General de la Vivienda en el que se hace constar que el inmueble es apto para su destino, esto es, la vivienda.


LA VIVIENDA NUEVA YA CONTRUIDA.

A diferencia del caso anterior, Ud. puede comprobar por sí mismo las características y calidades de la vivienda, aunque no las de la propia edificación por lo que, si lo desea, puede consultar a algún experto.

Para efectuar cualquier reclamación al respecto, Ud. dispondrá de los mismos plazos de garantía que en los supuestos de las viviendas en construcción.

Es aconsejable que Ud. compruebe en el Registro de la Propiedad que la vivienda está debidamente registrada, que la persona que va a venderle la vivienda figura como propietario o titular registral en dicho registro y que sobre la casa no pesa ninguna carga de la que no estuviera informado previamente (por ejemplo, una hipoteca, un usufructo, un arrendamiento… etc.)

El promotor o vendedor deberá entregarle la Licencia de Primera Ocupación y los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua… etc. se adecuan a la normativa vigente.

SI LA VIVIENDA ES DE SEGUNDA MANO. LOS TRÁMITES PREVIOS.

Antes de adquirir una vivienda de segunda mano y a fin de evitar problemas en el futuro:
  • Solicite una “nota simple” en el Registro de la Propiedad: En este documento figurará además de una breve descripción de la vivienda, quién es el propietario y las cargas que, en su caso, existen como por ejemplo hipotecas, derechos de usufructo embargos judiciales o administrativos… etc.Para solicitar esta Nota Simple, basta con rellenar un formulario en el Registro de la Propiedad con los datos de la vivienda.
  • Si sobre la vivienda pesase alguna carga (hipoteca) o se está pagando a plazos, pida al vendedor los justificantes o certificados de que se está al corriente en el pago de las cuotas.Al adquirir la vivienda, si el vendedor no está al corriente del pago, la entidad bancaria puede proceder al embargo de la misma independientemente de que ésta haya cambiado de titular.
  • Asegúrese también de que la vivienda no esté arrendada porque la ley otorga a determinados inquilinos un derecho de adquisición preferente en los casos en los que el propietario desee venderla a un tercero.Tenga en cuenta que el contrato de arrendamiento puede ser privado o figurar en escritura pública sin que en el primero de los casos conste inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que resulta conveniente hacer constar en el contrato de compraventa que la vivienda se encuentra libre de inquilinos
  • Solicite al Presidente o Administrador de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece el inmueble información sobre si el propietario está o no al corriente del pago de las cuotas de comunidad y lo que, en su caso, adeuda, ya que quien adquiera la propiedad deberá pagar esas cuotas pendientes con el límite máximo de una anualidad.Actualmente las Notarías suelen exigir que el vendedor aporte una certificación expedida por el secretario de la comunidad de propietarios en la que se haga constar este extremo.
  • Compruebe en el Ayuntamiento si el vendedor ha satisfecho el Impuesto de Bienes Inmuebles (la antigua ‘contribución’) así como para solicitar información de aquellos otros tributos de carácter municipal que pueden afectar a la vivienda.
  • Solicite la acreditación de la persona que le vende la vivienda, si se trata de un agente de la propiedad inmobiliaria, su n º de colegiado, si es un promotor privado, su CIF y datos del Registro Mercantil, si es un particular, su D.N.I… etc.

LA SEÑAL.

Antes de firmar la escritura pública de compraventa ante Notario, es habitual que entre las partes hayan celebrado un contrato de señal por el que la vendedora se compromete a no vender el inmueble a cambio de la entrega de una cantidad de dinero como parte del precio de la vivienda.

En este contrato de señal también suele pactarse, por un lado, que si la compraventa no se lleva a efecto por causa del comprador (por ejemplo, decide no adquirir la vivienda) éste perderá la cantidad entregada a cuenta, y por otro, si la compraventa no se realiza por causa del vendedor (por ejemplo, decide no vender o vende a otras personas) adquiere el compromiso de devolver al comprador el doble de la cantidad que éste le entregó en concepto de señal; este contrato también puede denominarse “de arras” o “pacto de arras penitenciales”.

El importe de la señal debe figurar en la escritura de compraventa como cantidad ya entregada a cuenta del precio, o, si se prefiere, ser descontado del precio del inmueble que se hace constar en dicha escritura. Si en ésta figura el importe total de la compra sin hacer mención a la cantidad ya entregada como señal o sin descontar su importe, el vendedor puede reclamarle el pago de la totalidad del precio que conste en la escritura pública.

Si para adquirir la vivienda Ud. necesita que se le conceda un crédito, firme un documento de señal o un documento de opción de compra en el que figure expresamente que se condiciona la compra de la vivienda a la concesión del préstamo.

LA GARANTIA DE LAS VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO.

Si la vivienda que desea adquirir tiene una antigüedad de menos de 10 años, Ud. podrá exigir responsabilidades a la promotora, constructora y al arquitecto por los desperfectos estructurales que presente la misma, conservando los mismos derechos que correspondían al primer propietario.

Si la vivienda tiene más de 10 años, Ud. sólo dispondrá de los 6 meses posteriores a la fecha de la compra para reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos.

Por su parte, al contrato de compraventa de la vivienda de segunda mano le es aplicable lo señalado para la compraventa de viviendas de nueva construcción.

LOS GASTOS E IMPUESTOS.

Los gastos e impuestos que deberá abonar cuando adquiera una vivienda de segunda mano son los siguientes:
Los impuestos
Los gastos

El abono de los posibles gastos de cancelación de cargas y gravámenes (por ejemplo, hipotecas… etc.), corresponde, salvo pacto en contra, al vendedor porque se originaron con anterioridad a la venta. Sin embargo, en los casos de subrogación de hipoteca, generalmente los gastos serán asumidos por el comprador.

Por otro lado, los gastos derivados del otorgamiento de escrituras públicas, se distribuirán según pacten las partes y a falta de pacto, serán de cuenta del vendedor.

También será necesario hacer frente a los gastos derivados de la inscripción de la escritura pública en el correspondiente Registro de la Propiedad.

LOS GASTOS COMUNES EN VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO Y NUEVAS.

Son gastos comunes a la adquisición de viviendas tanto de primera como de segunda mano, los siguientes:
  • Los originados por el abono del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la ‘Plusvalía’)
  • Los gastos que puedan derivarse por errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, que salvo que de ellos sea culpable el comprador, serán satisfechos por el vendedor.
  • Los gastos de escrituras o Notaría.
  • Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

LOS TIPOS DE VIVIENDAS.

En este apartado debemos distinguir entre:

LA LIBRE VIVIENDA.

La vivienda es libre cuando puede ser transmitida entre las partes sin que éstas deban cumplir ningún requisito específico y sin limitaciones respecto al precio de venta.

LA  VIVIENDA PROTEGIDA.

La vivienda está protegida cuando la Administración impone al vendedor ciertas limitaciones sobre las condiciones que debe reunir el comprador así como sobre las características de las viviendas y su precio de venta, a cambio de la concesión de determinadas las ayudas y subvenciones que se determinen en cada caso.

Así el precio de compra o en su caso, alquiler, se encuentra limitado administrativamente.

Si se incumplen las condiciones impuestas para que las viviendas puedan ser calificadas como protegidas, la administración correspondiente puede imponer sanciones que oscilan entre la suspensión de la calificación y la devolución de las ayudas y subvenciones otorgadas.

Las viviendas protegidas pueden clasificarse de diversas formas, por ejemplo, por el promotor puede distinguirse entre viviendas de promoción pública si es la propia administración la que promueve su construcción para un determinado sector de la población, o privada si el promotor es una empresa privada, una comunidad de propietarios o una cooperativa y construye con subvención económica de un organismo público.

Dentro de las viviendas protegidas se encuentran los siguientes tipos:

LAS VIVIENDAS DE OFICIAL PROTECCIÓN.

Las viviendas de protección oficial (VPO) son expresamente calificadas así por la Administración Pública correspondiente.

Entre sus principales características puede destacarse que:
  • Como en el resto de viviendas protegidas, para su adjudicación es necesario que los solicitantes cumplan una serie de requisitos.
  • Su transmisión también esta limitada: son viviendas que no pueden venderse libremente.
  • Su precio es fijado por el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas.
  • Para su financiación, se conceden préstamos hipotecarios cualificados, esto es, con unas características reguladas por la administración que tratan de facilitar al comprador la adquisición de la vivienda. También es posible que se concedan ayudas o subvenciones para su compra.
  • Son viviendas que deben destinarse al domicilio habitual y permanente de quien la solicita.
  • También está limitada su superficie, que normalmente oscilará entre los 70 y los 90 m ² dependiendo de los miembros que conforman la unidad familiar.
  • Por su parte, los requisitos que debe cumplir el solicitante serán los que se establezcan en cada caso concreto por los organismos competentes de las Comunidades Autónomas, y entre los más generales destacan los siguientes:
    • No disponer de otra vivienda protegida en propiedad en todo el territorio nacional.
    • Carecer de vivienda el municipio donde se desea adquirir la de carácter protegido.
    • No estar por encima de los límites de renta establecidos para cada clase de vivienda protegida. Así, los límites de ingresos por familia no pueden superar el importe de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional salvo que, por la Comunidad Autónoma se fijen otros límites inferiores a esta cifra.
Las ventajas fundamentales de este tipo de vivienda son en primer lugar, su precio, inferior al de las viviendas que carecen de protección, y en segundo, las facilidades que se conceden para la financiación de su adquisición. Así se permite que las familias con ingresos reducidos accedan a la propiedad de una vivienda.

LAS VIVIENDAS DE REGIMEN ESPECIAL.

Son igualmente viviendas protegidas pero en estos casos, el acceso a las mismas está reservado a aquellas personas cuyos ingresos familiares anuales no superan el importe de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.

Además de las facilidades de financiación, los adquirentes pueden optar a una subvención o ayuda de carácter personal.

LA PROMOCIÓN PÚBLICA AUTOCONSTRUIDA O VIVIENDAS AUTOPROMOVIDAS.

Son viviendas cuya construcción es promovida por el propio usuario. Para acceder a las ayudas es necesario que los ingresos familiares anuales del solicitante no superen 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Además, generalmente, el beneficiario debe ser propietario del solar o tener derecho a edificar, no ser titular de otra vivienda ni haberlo sido en los dos últimos años, destinar la vivienda a domicilio habitual y construirla siguiendo unas características determinadas.

Las ayudas consisten principalmente en subvenciones económicas.


LAS VIVIENDAS DE PRECIO TASADO.

Las viviendas de precio tasado (VPT) son viviendas usadas o nuevas, con más de 1 año de construcción que, sin haber sido calificadas como Vivienda Protegida (VPO), pueden acceder a ayudas y subvenciones así como préstamos cualificados

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