viernes, 25 de marzo de 2011

Juicio Ord. Acción división cosa común. El Proindiviso.

Varios hermanos tienen una propiedad en común, generalmente heredada, y se reúnen para ponerse de acuerdo en qué hacer con ella. Pero algo pasa. La reunión no acaba bien. Todos se consideran razonables y todos piensan que tienen la razón, pero el resultado es que no acaban de ponerse de acuerdo y puede que la reunión acabe como el rosario de la aurora, como todos peleados y sacando agravios de la infancia en apoyo de los argumentos del presente.

Unas veces uno de los hermanos dice que no piensa vender, pero que acepta comprar al resto su parte, eso sí, a un precio ridículo. No importa que los demás le ofrezcan comprarle a él la suya a un precio mucho mayor. Ha dicho que él no vende y no vende.

Otras veces lo que ocurre es que el hermano que se quedó a vivir en la casa con la madre y que nunca en su vida se ha visto obligado a pagar un alquiler ni una cuota hipotecaria, piensa que la situación no tiene por qué cambiar "ad eternum". Sus hermanos quieren que les pague un alquiler o que les compre la casa, pero él, erre que erre dice que la casa es suya y que ni una cosa ni otra.

Por eso cada vez más estas situaciones terminan en una demanda judicial de disolución de proindiviso.

Aconsejo que, en la medida de lo posible, se eluda la formación de proindivisos, o que se trate de que estos tengan el menor número posible de partícipes. No obstante,este consejo es difícil de seguir. Al precio actual de las viviendas, suele ser necesario para su compra el concurso del dinero aportado por ambos cónyuges, mientras que en la herencia de una familia media, la vivienda supone generalmente la mayor parte de la cuantía de la mismaa, con lo que no hay forma de repartir los bienes entre los herederos, sin dar participación a todos en la propiedad de la vivienda.

En caso de disensión entre los dueños, la mejor solución al problema es que la mayoría compre la participación de la minoría. Ello supone llegar entre ambas partes a un acuerdo en el valor del inmueble, para poder proceder a la compra de la parte minoritaria.

Corrientemente se recurre entre los copropietarios a nombrar un árbitro de la confianza de todos, que busque la mejor solución a la finalización del proindiviso de forma justa y equilibrada. El problema es que la solución dictada por el árbitro no tiene fuerza legal y depende de la voluntad de las partes el aceptarla, o no

Sea el que sea el sistema utilizado para llegar a un acuerdo entre las partes, todos deben ser conscientes que el acuerdo es difícil de conseguir, pues normalmente, los que se ven obligados a comprar, tienden a considerar caro el precio acordado y los que se ven obligados a vender, lo considerarán bajo, con lo que al final, si la operación se produce, todos se sienten perjudicados. Por ello, para llegar a buen puerto, todos han de estar dispuestos a ceder algo en sus pretensiones, en la seguridad, de que como no se cansan de repetir los abogados, más vale un mal acuerdo que un buen pleito.

De no encontrar un acuerdo entre las partes, la siguiente solución es tratar de vender la totalidad del bien a un tercero y repartirse proporcionalmente el resultado de la venta, pues el dinero, siempre puede dividirse en fracciones. También en este caso hay que llegar a un acuerdo a priori sobre cual es el precio mínimo aceptable para cerrar la operación, pues no hay nada más frustrante y desairado para quien lleve la operación de venta, que andar de correveidile entre los diferentes propietarios y no poder cerrar una operación, por desconocer si todos estarán conformes con el precio y condiciones pactadas con el posible comprqdor. Aconsejo que previa al inicio de las gestiones de venta, se fije en un documento, las condiciones mínimas de venta aceptadas por todos los propietarios.

Cuando esta vía falla, al no llega a acuerdo entre las partes en el precio de venta, o si no se pudo encontrar comprador al precio pactado, se penetra en la vía judicial. Cualquiera de las partes, puede forzar ante un juez, la disolución del proindiviso mediante subasta pública del inmueble. La subasta se celebra a la baja, hasta la aparición de un comprador. Fijado el precio de venta, hay un plazo de tiempo para que cualquiera de los copropietarios lo iguale quedandose con la propiedad al completo.

La forma de realizarlo es interponer una demanda en el Juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble en cuestión, en ejercicio de la acción de división de la cosa común. Si el inmueble no puede dividirse materialmente en tantas partes como comuneros haya, (o hacerlo suponga que desmerezca mucho su valor), saldrá a pública subasta con admisión de licitadores extraños.

En mi opinión, esta es una mala solución que deben esforzarse en eludir los propietarios, pues reduce el valor de la propiedad y es largo en el tiempo. Ocurre a veces, que algún propietario obtienen de la prolongación del proceso, un beneficio que otros no tienen, por ejemplo, el que viviendo en el inmueble no paga ningún tipo de renta al resto de los propietarios. En estos casos, queda a un último recurso, aún menos aconsejable, pero que por desgracia, resulta en muchos casos el único posible, es vender la participación del inmueble a empresas especializadas en la compra de participaciones de proindivisos.

Ni que decir tiene que quien compra participaciones en proindivisos envenenados por discordias entre los propietarios, solo lo hace a precios de saldo, por lo que el que recurre a este medio, obtiene un magro resultado de la venta de su participación. Pero los que no venden su parte, tampoco gozarán mucho de la propiedad, pues estas empresas son hábiles en las técnicas del mobbing inmobiliario, y mediante presiones totalmente legales, obligaran a que los antiguos propietarios, bien a comprar su participación a un precio mucho más alto que el pagado por ellos, o que tengan que acabar igualmente, malvendiendo su participación a esas empresas.

Salvo que el proindiviso haya realizado su labor demoledora de afectos, hasta tal punto, que el único interés de cada propietario, sea el hacer daño al resto, por encima de sus propios intereses, no recomiendo tomar esta solución.

PROCEDIMIENTO.

DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO DE ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN sobre la base de los artículos 400 y 404:
 – Art. 400 CC: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común».

-  Art. 404 Código Civil: Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizado a los demás, se venderá y repartirá su precio

MATIZACIONES.


Si es la vivienda habitual de tu clienta, propon en la demanda que el piso le sea adjudicado a ella previo resarcimiento a la otra parte de su parte del precio.

Al formular la demanda deberás aportar una valoración del piso que si no ha pasado mucho tiempo podrá ser la misma de la escritura de compra o con una pequeña actualización.

También has de indicar que vencimientos de la hipoteca han sido pagados solo por tu clienta para acreditar que tiene un crédito del 50 % de esos vencimientos contra la otra parte, crédito que se resarciría de lo obtenido por el piso o en caso de adjudicárselo ella se le descontaría de lo que le tenga que pagar a él.

Puesto que se aplican las normas de la partición de herencias (art. 1051 a1081 tb. se aplica el 1062 según el cual basta con que lo pida uno solo de los propietarios par aque se saque a  pública subasta con admisión de licitadores extraños. es el riesgo que ha de correr tu clienta pero ella puede licitar ocmo uno más.

Hasta ahí llegan mis limitados conocimientos acerca de la división de cosa común. Si lo necesitas podría hacerte llegar un formulario aunque es bastante general, y yo aún no le he personalizado.

FORMULARIO.

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE ...

        D............, Procurador de los Tribunales, que actúa en nombre y representación de Dª A........... y D B.........., mayores de edad, matrimonio, vecinos de.........., con domicilio en............, provistos de D.N.I. nos.....y ......., respectivamente, según acredito mediante escritura de poder para pleitos que acepto y acompaño para su unión a los autos por copia testimoniada con ruego de  devolución del original, a quienes asiste el Letrado en ejercicio D..........., colegiado nº.....del Iltre. Colegio de Abogados de........., con despacho abierto en esta localidad, calle......de....., ante el Juzgado comparezco y como mejor proceda en Derecho DIGO:

          Que, en la representación que ostento, vengo a interponer demanda de Juicio Ordinario, frente a Dª C..........., con domicilio en...........,

           Se ejercita en la presente demanda la acción de división de cosa común.

Fundamento la misma en los siguientes hechos y consideraciones jurídicas:
                                                  HECHOS

            PRIMERO.- Mis mandantes, entre los que rige la comunidad de bienes conyugal del Derecho civil foral de............, son propietarios indivisos, como lo era D D.......... de la siguiente heredad, solar con casa edificada:
“....../.........
          Es finca ......, duplicado..., al tomo....., libro....de........, folio....., del Registro de la Propiedad de.....
La casa, con más de trescientos años de antigüedad, se halla en estado semiruinoso.

           SEGUNDO.- El título de propiedad de mis mandantes proviene de los siguientes negocios jurídicos constantes en documentos públicos:

1.- En cuanto a 1/12 parte indivisa de la totalidad de la finca descrita, por herencia de su padre D E........, fallecido el...de.....de....., adjudicado en escritura de manifestación y aceptación de herencia autorizada por el Notario de........, D.........., el...de........de......., bajo número.....de su protocolo general corriente.
2.-Respecto de una cuarta parte indivisa, por herencia de su madre Dª F........, fallecida el....de......de........, en virtud de acta notarial de declaración de herederos abintestato autorizada por el Notario de........, D.........., el...de........de......., bajo número.....de su protocolo general corriente.
3.-Y otra cuarta parte, más 1/12 parte indivisa restante, por compra a su primo D G.........., escriturada ante el Notario de......., D........, el ...de.......de......., bajo número....de su protocolo general corriente.
Acompaño como documentos nos. 2, 3 y 4, primeras copias auténticas de los referidos documentos notariales.

            TERCERO.- A D D......., le correspondía una cuarta parte indivisa de la heredad indicada, por herencia de su madre Dª H........, fallecida el...de......de......, más 1/12 parte indivisa que le pretenecía por herencia de su padre, que también lo era de mi representado D B........, y conforme a la escritura arriba mencionada de aceptación de herencia, que se ha señalado como documento nº 2.
Por ello, resulta que mis patrocinados son dueños del 66’66% de la finca, o lo que es lo mismo, dos terceras partes, y D D........lo era del resto, esto es, el 33’33%, o una tercera parte de la finca.
Esta proporción queda confirmada por la certificación del Registro de la Propiedad que acompaño como documento nº 5.

               CUARTO.- D D........ha fallecido siendo su esposa D C......., la heredera universal de los bienes de su finado esposo.

Se aporta certificación de defunción del Registro Civil de.........
Esta parte ha tenido noticia de su muerte, acaecida fuera de esta provincia, y de que se ha escriturado la partición en la Notaría de..........., en fecha...de.....de......, por lo que en el momento procesal oportuno se solicitará copia del título hereditario, remitiéndonos desde ahora al protocolo del citado Notario, que hoy obra en poder de D.........., a los efectos del art. 265.2 LEC.

             QUINTO.- El bien inmueble objeto de división contiene la casa que es la vivienda habitual de mis representados, siendo que resultaría su división material inviable, por sus dimensiones y estructura, de modo que la haría inservible para uso a que se destina, y los intentos por llegar a un acuerdo de compra de su porción a la demandada no han dado ningún fruto.

El abogado que suscribe envió a la demandada el pasado...de.....de...... una comunicación por burofax, cuyo contenido y aviso de recibo remitido por el servicio de Correos, se acompaña como documento nº 6, en la que se le requería, ya que no era su deseo transmitir a mis mandantes su parte en la finca, para que es la proporción que le tocaba se hiciera cargo de gastos de reparación y conservación del edificio, no habiéndose obtenido ninguna respuesta hasta la fecha.

A los anteriores hechos, son aplicables los siguientes

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I.- JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA

A) JURISDICCIÓN
La potestad jurisdiccional se ejerce por los Juzgados y Tribunales determinados por las leyes, según las normas de competencia y procedimiento que las mismas establezcan (art. 117.3 CE), siendo los tribunales del orden civil los que conocen, además de las materias que les son propias, de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional (art. 9.2 LOPJ), siendo el derecho de propiedad materia civil, y no existiendo en el presente asunto elemento alguno de extranjería, o sujeción a arbitraje.

B) COMPETENCIA
Tiene competencia objetiva el Juzgado de Primera Instancia, con arreglo a los arts. 86 LOPJ y 45 LEC, la funcional para conocer de la demanda, con todas sus incidencias, por conexión (art. 61 LEC), y la detente territorial, conforme a la regla del art. 52.1.1º LEC, ya que se ejercita una acción real sobre bien inmueble, y el Juzgado es el del lugar donde está sita la cosa litigiosa.

II.- PROCEDIMIENTO
Conforme al art. 249.2 LEC, puesto que se insta un proceso declarativo plenario sin objeto especial de los que predetermina la Ley, siendo su cuantía superior a los 3.000 euros, el cauce procedimiental será el de los trámites establecidos para el juicio ordinario, regulado en los arts. 399 a 436 LEC.

III.- CAPACIDAD Y REPRESENTACIÓN
Mis mandantes son mayores de edad, casados entre sí, en pleno disfrute de sus derechos civiles, por lo que detentan capacidad para ser parte, y capacidad procesal, o para comparecer en juicio, siendo también mayor de edad la demandada, respecto de las que se ignora exista limitación alguna de capacidad (arts. 6.1.1º y 7.1 LEC).

IV.- LEGITIMACIÓN
Corresponde a los demandantes la legitimación activa ordinaria o directa, por la titularidad de las dos terceras partes del inmueble en proindiviso, por sucesión hereditaria y por compraventa, es decir como bien en parte perteneciente a la comunidad conyugal que forman ambos, que es el derecho que se somete a contienda, y tienen acción para reclamar la división, disponiendo de consuno, y tratándose de vivienda habitual (art. 12 LEC, y 1.347.3º y 1.320 CCiv), y la legitimación pasiva ordinaria derivada corresponde a la demandada porque es la heredera única y universal de D D......., hermano de vínculo sencillo de mi representado D B......, quien era el cotitular de la otra tercera parte indivisa, frente a quien se pretende la tutela judicial declarativa que le afectará (art. 5.2 LEC).

V.- POSTULACIÓN Y DEFENSA
Conforme a lo previsto en los arts. 23.1 y 31.1 LEC, se presenta la demanda por medio de Procurador de los Tribunales con poder general para pleitos, legalmente habilitado ante el Juzgado, y bajo dirección de Letrado en ejercicio colegiado, cuyo nombre y apellido se consignan, que redacta y firma la misma.

VI.- CUANTÍA
La cuantía de la demanda, que ha de determinarse conforme al art. 253.1 LEC, se corresponde con la propia de demanda que pide condena de dar inmuebles, y con arreglo al art. 251.2º LEC, se fija el valor de la finca litigiosa en la actualidad, conforme a los precios corrientes en el mercado, en importe de ... euros ( ... € ), a cuya acreditación se acompaña tasación de la Agencia de la propiedad Inmobiliaria HH...., S.L., como documento nº 7.

VII.- FUNDAMENTOS MATERIALES

Facultad de división ínsita al derecho subjetivo de propiedad indivisa.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas (art. 392.pfo.1º CCiv).

Establece el art. 400.pfo.1º CCiv que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad, y que cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, y no consta en el asunto ningún pacto de conservar la cosa indivisa.

Este precepto proclama, como principio fundamental de la copropiedad, en cuanto situación integrada por la concurrencia de diversos derechos de igual rango recíprocamente limitados pero dotados de propia sustantividad, con remotos precedentes en la “actio communi dividundo” romana, la facultad, primordial en la cualidad de comunero, de solicitar la división ya que “nadie es compelido a permanecer contra su voluntad en comunión”, como sancionaba el Derecho histórico del Reino, que la jurisprdencia ha calificado de indiscutible e incondicional.

Sin embargo, los copropietarios no pueden exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina, conforme al art. 401.pfo.1º CCiv.

El art. 404 CCiv, además, establece que cuando la cosa fuera esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
No es viable la división de la finca en cuestión sin su menoscabo, ya que la misma tiene el edificio que es vivienda habitual de los demandantes, de modo que, su antigüedad, y precisión de alterar toda su distribución con afectación a la estructura, y sus mismas dimensiones, harían inapropiado para tal uso al que se destina, una división por tercios, amén de que económicamente resultaría un fracaso la obra de división (detrimento de su valor en venta a la mitad: S T.S. de 25 de enero de 1993).

Procedimiento divisorio.

El art. 406 CCiv dispone que serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.

Y el art. 1.062 del mismo cuerpo legal dice que cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Sin embargo, bastará que uno solo de los herederos (condóminos) pida su venta en pública subasta para que así se haga con admisión de licitadores extraños.

Como se considera que la finca es indivisible porque cambiaría su destino, e incluso materialmente inviable su división, al efecto de la adjudicación a mis mandantes, ofrecen desde ahora, en el supuesto de que la otra condueña conviniera, a pagarle su parte consistente en.......... euros.
Cuando existe indivisibilidad, por naturaleza o por función económica, la única forma de disolver la comunidad, es que los comuneros se pongan de acuerdo para que se adjudique el bien a uno de ellos o a varios, indemnizando a los demás; y si no se alcanza ese acuerdo, habrá de venderse la cosa en pública subasta -lo que implica la admisión de licitadores extraños-, con adjudicación a uno de ellos por el precio de la puja vencedora, o  transmisión a tercero, y posterior reparto entre los comuneros del precio obtenido (SS TS de 3 de abril de 1995, 25 de marzo de 1996, y 10 de febrero de 1997).

VIII.- COSTAS
Conforme al art. 394 LEC las costas procesales habrán de imponerse a la parte demandada.

Por lo expuesto,

SUPLICO AL JUZGADO que, habiendo por presentado este escrito de demanda con los documentos que lo acompañan y copias de uno y otros, los admita y me tenga por comparecido y parte en la representación que ostento, ordenando que se entiendan conmigo todas las sucesivas diligencias, y por promovido juicio ordinario sobre división de cosa común contra Dª C....., en su calidad de heredera de D D....., y seguido que sea el proceso por sus trámites, en su día, venga a dictar sentencia que declare:

1.- La extinción de la situación de pro indiviso sobre la finca descrita en el hecho primero del cuerpo de este escrito.
2.- La condición indivisible de la finca, cosa común.
3.- Si aceptara la demandada, la adjudicación a los actores de la propiedad plena de la finca, pagándose a la demandada la cantidad..............de euros ( ... € ), o subsidiariamente la tercera parte del valor en que se tase pericialmente en periodo probatorio.
4.- A falta de convenio entre partes, ordene que, en ejecución de sentencia, salga a subasta la finca, con el tipo que se tase pericialmente en periodo probatorio, en la que, con intervención de las partes que puedan hacer posturas en calidad de ceder el remate a tercero, y admisión de licitadores extraños, habiéndose publicado edictos con advertencia de los derechos de los condóminos, y del producto de la venta hacer reparto entre las partes en proporción a sus respectivas participaciones en la finca.
5.- La imposición de las costas del juicio a la parte demandada, si se opusiera a convenir.


Es justicia que pido en ............, a ... de ... de ...
Firma de Abogado                       Firma de Procurador